Γιώργος Μούντης στο MoneyMatters: Η προκαταβολή φρενάρει την αγορά κατοικίας

MoneyMatters Ai · AI Takeaways

• Ο Γιώργος Μούντης θεωρεί την προκαταβολή το βασικό εμπόδιο για την αγορά κατοικίας και προτείνει κρατική εγγύηση με συγκεκριμένους όρους.
• Εντοπίζει επενδυτικές ευκαιρίες στη μακροχρόνια μίσθωση μεσαίας κατηγορίας και στην αναβάθμιση παλαιότερων κτιρίων.
• Δίνει έμφαση στην καθαρή απόδοση μετά τα έξοδα και όχι μόνο στο ενοίκιο ή στην προσδοκία υπεραξίας.
• Επισημαίνει τον κίνδυνο αύξησης της προσφοράς σε περίπτωση υποχώρησης της ξένης ζήτησης.

Συνέντευξη στους: Ρωξάνη Νικολαΐδη, Δημήτρη Δημητρίου, Παναγιώτη Παναγιώτου

Η συγκέντρωση των χρημάτων για την προκαταβολή είναι το δυσκολότερο βήμα για ένα νοικοκυριό που θέλει να αποκτήσει κατοικία, εκτιμά ο Δρ Γιώργος Μούντης. Στη συνέντευξή του στο MoneyMatters, ο Group Managing Partner της Delfi Partners & Company εξηγεί γιατί ένα υψηλό ενοίκιο περιορίζει τη δυνατότητα αποταμίευσης και προτείνει κρατική εγγύηση για μέρος της προκαταβολής, αποκλειστικά για πρώτη κατοικία και με ανώτατο όριο τιμής.

Παράλληλα, εντοπίζει προοπτικές στη μακροχρόνια μίσθωση μεσαίας κατηγορίας και στην αναβάθμιση παλαιότερων κτιρίων. Ξεχωρίζει την πραγματική καθαρή απόδοση ενός ακινήτου από την προσδοκία μελλοντικής υπεραξίας και προειδοποιεί για το ενδεχόμενο η νέα προσφορά να συναντήσει ασθενέστερη ξένη ζήτηση.

Η συζήτηση καλύπτει τις διαφορές μεταξύ επαρχιών, τα κενά ακίνητα, τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τα προβληματικά δάνεια και την αξιοποίηση της τεχνολογίας στη διαχείριση ακινήτων.

Προσιτή κατοικία

Για ένα νοικοκυριό που ζει από τον μισθό του, ποιο είναι σήμερα το μεγαλύτερο εμπόδιο στην απόκτηση κατοικίας: η τιμή, η απαιτούμενη προκαταβολή ή η δυνατότητα δανεισμού; Ποιες παρεμβάσεις θα βελτίωναν ουσιαστικά την πρόσβαση στη στέγη, χωρίς η ενίσχυση των αγοραστών να απορροφηθεί τελικά από υψηλότερες τιμές;

Το μεγαλύτερο εμπόδιο είναι η προκαταβολή, όχι το επιτόκιο, που ήταν κατά μέσο όρο 3,24% για τα νέα στεγαστικά τον Ιούλιο του 2026. Για ένα διαμέρισμα €250.000 χρειάζονται €50.000–75.000 ίδια κεφάλαια. Ένα νοικοκυριό που ήδη πληρώνει υψηλό ενοίκιο δύσκολα μπορεί να μαζέψει αυτό το ποσό.

Οι γενικές επιδοτήσεις προς τους αγοραστές καταλήγουν συνήθως σε υψηλότερες τιμές. Θα προτιμούσα δύο άλλες λύσεις. Η πρώτη είναι μια κρατική εγγύηση για μέρος της προκαταβολής, μόνο για πρώτη κατοικία και με ανώτατο όριο τιμής. Η δεύτερη είναι κίνητρα που συνδέουν τη στήριξη με νέες κατοικίες, όπως ο επιπλέον συντελεστής δόμησης, για τον οποίο έχουν ήδη κατατεθεί αιτήσεις για πάνω από 3.300 μονάδες. Βοηθά επίσης η ταχύτερη αδειοδότηση: σε ανάλυση ενός έργου, οι καθυστερήσεις πρόσθεσαν περίπου €61.000 στο κόστος κάθε διαμερίσματος.

«Το μεγαλύτερο εμπόδιο είναι η προκαταβολή, όχι το επιτόκιο»

Τιμές και ενοίκια ανά περιοχή

Η Κεντρική Τράπεζα καταγράφει ετήσια αύξηση 8,5% στις τιμές κατοικιών το δεύτερο τρίμηνο του 2026. Πόσο αντιπροσωπευτική είναι αυτή η εικόνα για τις διαφορετικές επαρχίες και κατηγορίες ακινήτων; Με βάση τις συναλλαγές που παρακολουθείτε, πού βλέπετε περιθώριο περαιτέρω ανόδου και πού ενδείξεις ότι οι τιμές πώλησης ή τα ενοίκια πλησιάζουν τα όριά τους;

Το 8,5% είναι σωστός μέσος όρος, αλλά κρύβει μεγάλες διαφορές. Το δεύτερο τρίμηνο του 2026 τα διαμερίσματα ανέβηκαν 8,9% και οι κατοικίες 5,8%. Ανά επαρχία, η άνοδος κυμάνθηκε από 10% στην Αμμόχωστο έως 5,7% στη Λευκωσία. Η Λεμεσός ήταν η μόνη επαρχία όπου ο ρυθμός επιβραδύνθηκε. Άλλοι δείκτες δείχνουν μικρότερη άνοδο: ο δείκτης RICS/KPMG καταγράφει 5,42% για τα διαμερίσματα και 4,04% για τις κατοικίες.

Περιθώριο ανόδου βλέπω στη Λάρνακα και στη μεσαία κατηγορία της Λευκωσίας. Τον Σεπτέμβριο του 2026 οι πωλήσεις στη Λάρνακα αυξήθηκαν 29%. Αντίθετα, στη Λεμεσό τα ενοίκια πλησιάζουν το όριο της τοπικής αγοραστικής δύναμης. Ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου νοικιάζεται εκεί €1.000–1.100, έναντι €600–650 στη Λευκωσία.

Περισσότερα διαθέσιμα ακίνητα

Πόσο μπορούν η ανακαίνιση κενών κατοικιών και η μετατροπή κατάλληλων υφιστάμενων κτιρίων να αυξήσουν την προσφορά για μακροχρόνια ενοικίαση; Ποιο εμπόδιο θα αφαιρούσατε πρώτο ώστε περισσότερα ακίνητα να φτάσουν στην αγορά και σε τι χρονικό ορίζοντα θα μπορούσε να φανεί αποτέλεσμα;

Σύμφωνα με εκτιμήσεις, οι κενές κατοικίες είναι περίπου 30.000. Ωστόσο, το σχέδιο «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» προσέλκυσε μόνο 81 αιτήσεις ιδιοκτητών, από τις οποίες εγκρίθηκαν οι 52. Το εμπόδιο σπάνια είναι μόνο τα χρήματα. Συνήθως είναι νομικό: συνιδιοκτησία από κληρονομιές, ελλείψεις στους τίτλους, πολεοδομικές παρατυπίες.

Αυτό είναι το πρώτο εμπόδιο που θα αφαιρούσα. Θα πρότεινα μια γρήγορη διαδικασία 60 ημερών για τις μικρές παρατυπίες σε ακίνητα που δεσμεύονται για μακροχρόνια μίσθωση, μαζί με ασφάλιση ενοικίου με κρατική συμμετοχή. Μια ανακαίνιση μπορεί να φέρει αποτέλεσμα σε 6–12 μήνες, ενώ η μετατροπή ενός κτιρίου χρειάζεται 18–36 μήνες.

Επένδυση και πραγματική απόδοση

Πού εντοπίζετε σήμερα τις πιο ενδιαφέρουσες επενδυτικές ευκαιρίες στην Κύπρο, σε σχέση με τον κίνδυνο που αναλαμβάνει ο αγοραστής; Πώς ξεχωρίζετε μια πραγματικά βιώσιμη επένδυση από ένα ακίνητο που φαίνεται ελκυστικό μόνο λόγω του ενοικίου του, αφού συνυπολογιστούν χρηματοδότηση, συντήρηση, φόροι και περίοδοι χωρίς μισθωτή;

Τις καλύτερες ευκαιρίες σε σχέση με τον κίνδυνο τις βλέπω σε τρία σημεία:

στη μακροχρόνια μίσθωση μεσαίας κατηγορίας σε Λευκωσία και Λάρνακα,

στην αναβάθμιση παλαιότερων κτιρίων,

στα ακίνητα των εταιρειών εξαγοράς πιστώσεων, που στο τέλος του 2025 ήταν 8.063, συνολικής αξίας €952 εκατ.

Πιο επιφυλακτικός είμαι με τα παραθαλάσσια διαμερίσματα που πωλούνται εκτός σχεδίου.

Ένα διαμέρισμα €220.000 με ενοίκιο €1.000 τον μήνα αποδίδει ακαθάριστα 5,5%. Αν αφαιρέσουμε τους μήνες χωρίς ενοικιαστή, τη συντήρηση, τη διαχείριση και τους φόρους, η καθαρή απόδοση πέφτει γύρω στο 3%, δηλαδή περίπου όσο το επιτόκιο ενός στεγαστικού δανείου. Αν η επένδυση στηρίζεται μόνο στην υπεραξία, είναι κερδοσκοπία.

Το κριτήριό μου έχει δύο σκέλη. Η καθαρή απόδοση πρέπει να ξεπερνά το κόστος δανεισμού κατά 1–1,5 μονάδα. Και πρέπει να αντέχει αν το ενοίκιο πέσει και το επιτόκιο ανέβει.

«Αν η επένδυση στηρίζεται μόνο στην υπεραξία, είναι κερδοσκοπία.»

Ξένη ζήτηση και γεωπολιτική

Πώς επηρεάζουν οι εξελίξεις στη Μέση Ανατολή και οι οικονομικές συνθήκες στην Ευρώπη τη συμπεριφορά των ξένων αγοραστών; Από τις συναλλαγές που βλέπετε, τι αλλάζει μεταξύ αγορών για μόνιμη εγκατάσταση, επιχειρηματική δραστηριότητα και επένδυση, και ποια τμήματα της κυπριακής αγοράς θα ήταν πιο εκτεθειμένα σε υποχώρηση αυτής της ζήτησης;

Ο τουρισμός επλήγη το 2026, ενώ η ξένη ζήτηση για ακίνητα αυξήθηκε. Στο εννεάμηνο, οι αγορές από πολίτες τρίτων χωρών αυξήθηκαν 19%, και οι ξένοι αγοραστές αντιστοιχούσαν στο 47% όλων των πωλήσεων. Η αστάθεια στην περιοχή τροφοδοτεί μια ζήτηση «Σχεδίου Β» από το Ισραήλ και τον Λίβανο.

Όσοι εγκαθίστανται μόνιμα είναι οι πιο σταθεροί αγοραστές. Όσοι έρχονται για επιχειρηματική δραστηριότητα συνήθως νοικιάζουν πρώτα. Οι καθαρά επενδυτικές αγορές, κυρίως ακινήτων εκτός σχεδίου, είναι οι πιο ευμετάβλητες.

Πιο εκτεθειμένα σε μια υποχώρηση της ζήτησης είναι τα νέα διαμερίσματα και η γη για ανάπτυξη σε Λάρνακα και Πάφο. Αντί για απαγορεύσεις, προτιμώ τη διαφάνεια: λογαριασμούς μεσεγγύησης για τις προπληρωμές και αυστηρούς ελέγχους στις προπωλήσεις χωρίς άδεια.

Τουριστικά ακίνητα

Στα τουριστικά ακίνητα, ιδιαίτερα υψηλών προδιαγραφών, τι καθορίζει αν μια επένδυση μπορεί να έχει σταθερή απόδοση πέρα από την περίοδο αιχμής; Πότε είναι προτιμότερη η βραχυχρόνια και πότε η μακροχρόνια μίσθωση, λαμβάνοντας υπόψη πληρότητα, λειτουργικό κόστος και τις ανάγκες επαγγελματικής διαχείρισης;

Το 2026 η μείωση των τουριστών ώθησε αρκετούς ιδιοκτήτες από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση. Η σταθερή απόδοση εκτός αιχμής εξαρτάται από τρία πράγματα:

ζήτηση που δεν είναι μόνο τουριστική, όπως επαγγελματικά ταξίδια και μετεγκαταστάσεις,

επαγγελματική διαχείριση,

νομιμότητα, αφού από τον Μάιο του 2026 οι πλατφόρμες ελέγχουν τους αριθμούς εγγραφής των ακινήτων.

Η βραχυχρόνια μίσθωση αξίζει μόνο όταν, μετά από όλα τα έξοδα, αποδίδει τουλάχιστον 25–30% περισσότερο από τη μακροχρόνια. Για βίλες, συχνά η καλύτερη λύση είναι ένας συνδυασμός: βραχυχρόνια μίσθωση το καλοκαίρι και μεσοπρόθεσμη τον χειμώνα. Για διαμερίσματα πόλης, η μακροχρόνια μίσθωση είναι συνήθως πιο λογική.

Ακίνητα και μη εξυπηρετούμενα δάνεια

Με βάση την εμπειρία σας στη διαχείριση ακινήτων και μη εξυπηρετούμενων δανείων, τι εμποδίζει ακόμη την αξιοποίηση περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με προβληματικά δάνεια; Μπορείτε να περιγράψετε, χωρίς εμπιστευτικά στοιχεία, μια περίπτωση στην οποία η παρέμβαση της Delfi Partners βελτίωσε την αξία του ακινήτου και επέτρεψε βιώσιμη λύση για τον δανειολήπτη, ή να εξηγήσετε γιατί ένας τέτοιος συνδυασμός είναι δύσκολος;

Οι εταιρείες διαχείρισης πιστώσεων κατέχουν δάνεια ύψους €19,28 δισ., από τα οποία το 94,6% είναι μη εξυπηρετούμενα. Λύση έχει βρεθεί για το 55% των δανειοληπτών. Για τους υπόλοιπους, τα κύρια εμπόδια είναι τρία:

η νομική αβεβαιότητα, αφού το πλαίσιο των εκποιήσεων αλλάζει συνεχώς,

εξασφαλίσεις χωρίς τίτλους ή με παρατυπίες,

δανειολήπτες χωρίς επαρκές εισόδημα.

Ο συνδυασμός αύξησης της αξίας και βιώσιμης λύσης είναι δύσκολος, γιατί η αύξηση της αξίας απαιτεί κεφάλαιο και χρόνο, και κανείς δεν θέλει να επενδύσει πρώτος. Ο δανειολήπτης δεν έχει χρήματα, και ο διαχειριστής διστάζει να επενδύσει σε ακίνητο που δεν ελέγχει. Μια λύση είναι μια τριμερής συμφωνία: ο διαχειριστής χρηματοδοτεί τις εργασίες και ο δανειολήπτης κερδίζει μεγαλύτερη διαγραφή.

Ενεργειακή αναβάθμιση και αξία

Σε ποιον βαθμό επηρεάζουν ήδη η ενεργειακή απόδοση και οι ανάγκες ανακαίνισης την τιμή πώλησης, το ενοίκιο και την ευκολία χρηματοδότησης ενός ακινήτου; Πώς κρίνετε αν το κόστος αναβάθμισης δικαιολογείται οικονομικά, ιδιαίτερα για έναν μικρό ιδιοκτήτη με παλαιότερη κατοικία;

Η ενεργειακή απόδοση επηρεάζει κυρίως τα παλαιότερα ακίνητα: την τιμή τους, πόσο εύκολα νοικιάζονται και πώς τα αξιολογούν οι τράπεζες. Μετά την κατάρρευση στη Γερμασόγεια, οι αγοραστές ρωτούν πρώτα για τη στατική επάρκεια του κτιρίου.

Ο μικρός ιδιοκτήτης πρέπει να συγκρίνει το καθαρό κόστος της αναβάθμισης, μετά την επιχορήγηση, με την εξοικονόμηση ενέργειας και την υπεραξία. Το σχέδιο «Εξοικονομώ – Αναβαθμίζω 2026» δίνει έως €32.000, με αιτήσεις από τις 20 Οκτωβρίου έως τις 30 Δεκεμβρίου 2026, ή νωρίτερα αν εξαντληθεί ο προϋπολογισμός. Το πρώτο βήμα είναι ο στατικός έλεγχος και το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης. Ακολουθούν η μόνωση της οροφής και τα φωτοβολταϊκά. Για όποιον σκοπεύει να κρατήσει το ακίνητο πολλά χρόνια, η πλήρης αναβάθμιση συνήθως αποσβένεται.

Τεχνολογία με μετρήσιμο αποτέλεσμα

Πού έχουν σήμερα πρακτική αξία οι τεχνολογίες ακινήτων, γνωστές ως PropTech, και η τεχνητή νοημοσύνη; Θα μας δίνατε ένα παράδειγμα εφαρμογής από τη δουλειά της Delfi Partners, με μετρήσιμο αποτέλεσμα για τον ιδιοκτήτη ή τον επενδυτή, και θα εξηγούσατε πού η έλλειψη αξιόπιστων δεδομένων περιορίζει την τεχνολογία και επιβάλλει ανθρώπινο έλεγχο;

Η τεχνολογία έχει ήδη πρακτική αξία σε τρεις τομείς: στη διαχείριση ακινήτων, στον έλεγχο εγγράφων σε μεγάλα χαρτοφυλάκια και στην τιμολόγηση ενοικίων. Επιπλέον, η ηλεκτρονική καταβολή ενοικίου, υποχρεωτική από τον Ιούλιο του 2026, δημιουργεί για πρώτη φορά αξιόπιστα δεδομένα για τα πραγματικά ενοίκια.

Στη Delfi Partners χρησιμοποιούμε ψηφιακά εργαλεία διαχείρισης ακινήτων, μέσω του τεχνολογικού μας βραχίονα Delfi Cloud. Με αυτά παρακολουθούμε τον χρόνο αποκατάστασης βλαβών, τις ημέρες χωρίς ενοικιαστή και τον χρόνο προετοιμασίας επιχειρησιακών σχεδίων.

Το όριο είναι τα δεδομένα. Δεν υπάρχουν επαρκή δημόσια στοιχεία για τιμές και ενοίκια, ενώ οι παρατυπίες και η πραγματική κατάσταση των κτιρίων δεν καταγράφονται πουθενά. Γι’ αυτό το νομικό καθεστώς, η τεχνική κατάσταση και η τελική τιμή ελέγχονται πάντα από άνθρωπο.

«Γι’ αυτό το νομικό καθεστώς, η τεχνική κατάσταση και η τελική τιμή ελέγχονται πάντα από άνθρωπο.»

Η επόμενη τριετία

Κοιτάζοντας την επόμενη τριετία, ποια ευκαιρία θεωρείτε ότι υποτιμά σήμερα η κυπριακή αγορά και ποιον κίνδυνο δεν έχει αποτιμήσει επαρκώς; Αν έπρεπε να επιλέξετε μία αλλαγή που θα ενίσχυε ουσιαστικά την ανθεκτικότητά της, ποια θα ήταν και με ποιο αποτέλεσμα θα κρίνατε την επιτυχία της;

Η υποτιμημένη ευκαιρία είναι η επαγγελματικά διαχειριζόμενη μακροχρόνια μίσθωση και η ανάπλαση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος των πόλεων. Ο κίνδυνος που δεν έχει αποτιμηθεί επαρκώς είναι η νέα προσφορά. Το πρώτο πεντάμηνο του 2026 εγκρίθηκαν άδειες για 8.978 μονάδες, 63,7% περισσότερες από την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Αν η ξένη ζήτηση υποχωρήσει, αυτές οι μονάδες θα βγουν στην αγορά σε περίοδο ασθενέστερης ζήτησης.

Η μία αλλαγή που θα πρότεινα είναι η πλήρως ψηφιακή αδειοδότηση και έκδοση τίτλων, με δεσμευτικές προθεσμίες. Έτσι η προσφορά θα ανταποκρινόταν γρηγορότερα στη ζήτηση, και τα ακίνητα που εξασφαλίζουν δάνεια θα πωλούνταν ευκολότερα. Θα έκρινα την επιτυχία της από το αν ο χρόνος έκδοσης αδειών και τίτλων μειωθεί στο μισό μέσα σε τρία χρόνια.

body.postid-37020 .tdb_single_bg_featured_image.td-cs-featured-img{height:auto!important;min-height:0!important;}
body.postid-37020 .tdb_single_bg_featured_image.td-cs-featured-img .tdb-featured-image-bg{box-sizing:content-box!important;width:100%!important;height:0!important;min-height:0!important;max-height:none!important;padding:0!important;padding-bottom:56.25%!important;background-image:url(“https://moneymatters.cy/wp-content/uploads/2026/10/giorgos-mountis-moneymatters-interview-20261011.png”)!important;background-size:contain!important;background-position:center center!important;background-repeat:no-repeat!important;background-attachment:scroll!important;}

The post Γιώργος Μούντης στο MoneyMatters: Η προκαταβολή φρενάρει την αγορά κατοικίας appeared first on moneymatters.cy.

Διαβάστε Περισσότερα...