Έξι άβολες αλήθειες για τα ακίνητα που θα προτιμούσαμε να μην μετράμε

Του Παύλου Λοΐζου, CEO Ask Wire

Αν, για να φτάσεις με τα καλά σου παπούτσια στο εστιατόριο ενός πύργου στη Λεμεσό, πρέπει να διασχίσεις ένα άδειο χωράφι, δεν σημαίνει ότι η αγορά ξέχασε να το αναπτύξει. Μπορεί απλώς να σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης του δεν έχει κανέναν σοβαρό λόγο να βιαστεί. Έξι χρόνια συλλογής, επεξεργασίας και ανάλυσης δεδομένων, στην Ask Wire, μας έχουν διδάξει κάτι άβολο. Η αγορά ακινήτων δεν είναι παράλογη. Ακολουθεί με εντυπωσιακή συνέπεια τα κίνητρα που της δίνουμε.

1. Μερικές φορές, η καλύτερη αξιοποίηση της γης είναι να μην την αξιοποιήσεις

Ο ετήσιος φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας καταργήθηκε στην Κύπρο το 2017, ενώ στις μεταβιβάσεις από γονείς προς παιδιά δεν επιβάλλονται μεταβιβαστικά τέλη ή φόρος κεφαλαιουχικών κερδών. Αυτό δεν σημαίνει ότι η κατοχή γης είναι μηδενικού κόστους. Σημαίνει, όμως, ότι μια οικογένεια μπορεί σχετικά εύκολα να διατηρεί ένα ακίνητο από γενιά σε γενιά, περιμένοντας την πόλη, τις υποδομές και τις γειτονικές αναπτύξεις να αυξήσουν την αξία του. Και όταν τελικά χτιστεί το διπλανό κτίριο, το άδειο οικόπεδο γίνεται χώρος στάθμευσης, μέχρι να αξίζει ακόμη περισσότερο. Είναι σαφές ως εκ τούτου ότι δεν φταίει ο ιδιοκτήτης καθώς ανταποκρίνεται στα κίνητρα που δημιουργήσαμε.

2. Δεν υπάρχει μία κυπριακή αγορά ακινήτων

Το πρώτο τρίμηνο του 2026, το 84% των αγοραστών στη Λευκωσία ήταν Κύπριοι. Στην Πάφο, το 75% ήταν ξένοι. Στη Λάρνακα, οι δύο ομάδες ήταν σχεδόν ισοδύναμες. Το ίδιο διαμέρισμα δεν απευθύνεται απλώς σε διαφορετικούς ανθρώπους. Αξιολογείται με διαφορετικό εισόδημα, διαφορετική χρηματοδότηση και διαφορετικό λόγο αγοράς. Ο ένας αγοράζει σπίτι κοντά στη δουλειά και χρειάζεται στεγαστικό δάνειο. Ο άλλος αγοράζει τρόπο ζωής, επένδυση ή δικαίωμα εγκατάστασης. Δεν είναι μία αγορά με διαφορετικές τιμές. Είναι διαφορετικές αγορές που τυχαίνει να βρίσκονται στο ίδιο νησί.

3. Έχουμε κατοικίες, δεν έχουμε απαραίτητα στέγαση

Στην Απογραφή του 2021 καταγράφηκαν 492.931 οικιστικές μονάδες στην Κύπρο. Οι 138.113, περίπου το 28%, ήταν κενές ή χρησιμοποιούνταν ως προσωρινές κατοικίες. Δεν είναι όλες άμεσα διαθέσιμες για ενοικίαση. Το δεδομένο, όμως, αποδεικνύει ότι το οικιστικό απόθεμα και η πραγματική προσφορά στέγασης δεν είναι το ίδιο πράγμα. Στην Ελλάδα, η Απογραφή του 2021 κατέγραψε περίπου 794.000 κενές κατοικίες, ενώ η εξωτερική ζήτηση, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και η τηλεργασία άλλαξαν τη γεωγραφία της ζήτησης. Μπορεί, λοιπόν, να υπάρχει έλλειψη διαθέσιμης κατοικίας μέσα σε μια χώρα γεμάτη σπίτια.

4. Περισσότερες άδειες δεν σημαίνουν αυτομάτως πιο προσιτά σπίτια

Τους πρώτους δύο μήνες του 2026, οι οικιστικές μονάδες που εγκρίθηκαν μέσω οικοδομικών αδειών στην Κύπρο αυξήθηκαν κατά 79,2%. Την ίδια περίοδο, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 10,8% σε ετήσια βάση. Δεν υπάρχει αντίφαση. Αν η νέα προσφορά βρίσκεται σε λάθος περιοχή, απευθύνεται σε διαφορετικό αγοραστή ή παραδίδεται αρκετά χρόνια αργότερα, δεν λύνει τη σημερινή ανάγκη του τοπικού νοικοκυριού. Η αγορά δεν χρειάζεται απλώς περισσότερες μονάδες. Χρειάζεται τις σωστές μονάδες, στο σωστό σημείο και στη σωστή τιμή.

5. Χτίζουμε το σπίτι πριν χτίσουμε την πόλη

Το 2024, το 85% των κατοίκων της Κύπρου δήλωσε ότι δεν χρησιμοποίησε καθόλου δημόσιες συγκοινωνίες. Ήταν το υψηλότερο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Στην Ελλάδα ήταν 61,3%.

Αυτό δεν είναι μόνο πρόβλημα μεταφορών. Είναι δεδομένο που επηρεάζει άμεσα την αξία και τη λειτουργία κάθε ακινήτου. Σημαίνει περισσότερα αυτοκίνητα, μεγαλύτερη ανάγκη για χώρους στάθμευσης και μεγαλύτερη εξάρτηση της αξίας από την απόσταση προς σχολεία, νοσοκομεία, εργασία και υπηρεσίες. Δεν αρκεί να γνωρίζουμε τι θα χτιστεί. Πρέπει να γνωρίζουμε εάν η πόλη γύρω του μπορεί να το υποστηρίξει.

6. Ψηφιοποιήσαμε την αίτηση, αλλά…

Από τον Ιούλιο του 2024, οι αιτήσεις πολεοδομικών και οικοδομικών αδειών υποβάλλονται ηλεκτρονικά μέσω του «Ιππόδαμου». Ταυτόχρονα, εξακολουθούν να απαιτούνται πιστοποιημένες υπογραφές. Σε ορισμένες διαδικασίες, όπως η ιεραρχική προσφυγή, τα ίδια έγγραφα πρέπει να κατατεθούν τόσο έντυπα όσο και ηλεκτρονικά. Το ίδιο μοτίβο εμφανίζεται και στις επιχειρήσεις. Το 2025, τεχνολογίες τεχνητής νοημοσύνης χρησιμοποιούσε μόλις το 9,27% των επιχειρήσεων στην Κύπρο και το 8,93% στην Ελλάδα, έναντι 19,95% στην ΕΕ. Το πρόβλημα δεν είναι ότι δεν έχουμε τεχνολογία. Είναι ότι η επιτυχία του σημερινού μοντέλου συχνά μειώνει το κίνητρο να αλλάξουμε τον τρόπο με τον οποίο εργαζόμαστε.

Γι’ αυτό υπάρχουμε

Ο λόγος ύπαρξης της Ask Wire, συνεπώς, δεν είναι να προσθέσει άλλον έναν δείκτη τιμών, αλλά να δείξει ποιος αγοράζει, τι χτίζεται, τι παραμένει ανεκμετάλλευτο, ποια ζήτηση εξυπηρετείται και ποιο κίνητρο βρίσκεται πίσω από κάθε φαινομενικά παράλογη απόφαση. Γιατί όταν το αποτέλεσμα μιας αγοράς μοιάζει παράλογο, συνήθως δεν χρειάζεται να κατηγορήσουμε τους ανθρώπους. Αρκεί, απλά, να μετρήσουμε τα κίνητρα.