MoneyMatters Ai · AI Takeaways
- Από την 1η Σεπτεμβρίου 2026 η πρώτη εγκατάσταση συνδέεται με συστηματική χρήση ή εκμετάλλευση του κτηρίου για τουλάχιστον 18 μήνες.
- Η ηλικία του κτηρίου δεν αρκεί για να καθορίσει αν μια συγκεκριμένη αγορά υπάγεται σε ΦΠΑ.
- Το 5% της κύριας κατοικίας προϋποθέτει χωριστό έλεγχο δικαιούχου και ακινήτου. Η τελική επιβάρυνση χρειάζεται να αποσαφηνίζεται πριν από την προκαταβολή.
Το έτος κατασκευής ενός διαμερίσματος δεν απαντά από μόνο του αν η αγορά του επιβαρύνεται με ΦΠΑ. Ένα ακίνητο μπορεί να έχει ολοκληρωθεί πριν από χρόνια, αλλά το ιστορικό της χρήσης του να αλλάζει τη φορολογική εικόνα της συναλλαγής και, μαζί, το ποσό που πρέπει να εξασφαλίσει ο αγοραστής.
Από την 1η Σεπτεμβρίου 2026 ισχύουν νέοι ορισμοί για την πρώτη εγκατάσταση και την πρώτη χρησιμοποίηση κτηρίων. Οι αλλαγές περιλαμβάνονται στα διατάγματα Κ.Δ.Π. 102/2026 και Κ.Δ.Π. 103/2026 και επηρεάζουν τόσο τις παραδόσεις ακινήτων όσο και συγκεκριμένες διατάξεις για κατοικίες και ανακαινίσεις.
Για κάποιον που ψάχνει σπίτι, το πρακτικό ερώτημα είναι συγκεκριμένο: η τιμή της αγγελίας είναι και το τελικό τίμημα ή υπάρχει πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση; Η απάντηση χρειάζεται να υπάρχει πριν από την προκαταβολή και την υπογραφή, μαζί με τη σωστή περιγραφή του ακινήτου και της συναλλαγής.
Τι σημαίνει ο κανόνας των 18 μηνών
Στη νέα νομοθεσία, η πρώτη εγκατάσταση συνδέεται με την πρώτη χρησιμοποίηση μετά την παράδοση ή την ανέγερση του κτηρίου. Μπορεί να αφορά ιδιοκατοίκηση, ιδιόχρηση, μίσθωση ή άλλη χρήση, εφόσον αυτή συνεχίζεται σε συστηματική βάση. Η πρώτη χρησιμοποίηση προϋποθέτει συστηματική χρήση ή εκμετάλλευση για περίοδο τουλάχιστον 18 μηνών.
Η διάκριση έχει σημασία για ένα ολοκληρωμένο διαμέρισμα που έμεινε αχρησιμοποίητο. Το πέρασμα των ημερολογιακών ετών δεν αποδεικνύει ότι υπήρξε η χρήση που απαιτεί ο νόμος. Αντίστοιχα, μια σύντομη μίσθωση δεν αρκεί από μόνη της για να θεωρηθεί συμπληρωμένη η απαιτούμενη περίοδος.
Ο έλεγχος επομένως στρέφεται στα πραγματικά περιστατικά: πότε παραδόθηκε το ακίνητο, πότε άρχισε να χρησιμοποιείται, με ποιον τρόπο και για πόσο διάστημα. Συμβόλαια μίσθωσης, παραδόσεις κατοχής και στοιχεία πραγματικής λειτουργίας βοηθούν να συγκροτηθεί το ιστορικό που θα αξιολογηθεί για τη φορολογική του μεταχείριση.
Πότε μπαίνει το 19% και πού χρειάζεται προσοχή
Στην ενημέρωση του Τμήματος Φορολογίας για την ακίνητη ιδιοκτησία, οι προβλεπόμενες παραδόσεις κτηρίων από την 1η Σεπτεμβρίου 2026, πριν από την πρώτη εγκατάσταση, περιγράφονται ως φορολογητέες με τον κανονικό συντελεστή 19%.
Για τη συγκεκριμένη αγορά εξετάζονται επίσης η φορολογική ιδιότητα του πωλητή, ο χαρακτήρας της συναλλαγής και τυχόν ειδικές ή μεταβατικές διατάξεις. Το ίδιο το Τμήμα επισημαίνει ειδική εξαίρεση για κτήρια με δεόντως συμπληρωμένη αίτηση της σχετικής άδειας πριν από την 1η Μαΐου 2004. Η λέξη «μεταχειρισμένο» στην εμπορική περιγραφή δεν υποκαθιστά αυτόν τον έλεγχο.
Πόσο αλλάζει το τίμημα με ΦΠΑ 19%
| Αξία χωρίς ΦΠΑ | ΦΠΑ 19% | Σύνολο |
|---|---|---|
| €200.000 | €38.000 | €238.000 |
| €250.000 | €47.500 | €297.500 |
| €300.000 | €57.000 | €357.000 |
Ενδεικτικός αριθμητικός υπολογισμός, με υπόθεση ότι ολόκληρη η αξία υπάγεται στον κανονικό συντελεστή. Δεν περιλαμβάνει άλλα έξοδα αγοράς ούτε εφαρμογή μειωμένου συντελεστή.
Το 5% της κατοικίας είναι ξεχωριστός έλεγχος
Η δυνατότητα μειωμένου ΦΠΑ 5% για αγορά ή ανέγερση κατοικίας παραμένει συνδεδεμένη με τις νόμιμες προϋποθέσεις, τη χρήση ως κύριου και μόνιμου χώρου διαμονής και τα όρια που ισχύουν για το ακίνητο και τον δικαιούχο. Η επιλογή του αγοραστή να μείνει στο σπίτι δεν αρκεί από μόνη της για να καθορίσει τον συντελεστή.
Σύμφωνα με τη διαδικασία του Τμήματος Φορολογίας, το αίτημα για πιστοποιητικό μειωμένου συντελεστή υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω Tax For All. Στην αγορά κατοικίας χρειάζεται να υποβληθεί πριν αυτή περιέλθει στην κατοχή του δικαιούχου. Ο αγοραστής πρέπει συνεπώς να συντονίσει εγκαίρως το αίτημα, την παράδοση και τη χρηματοδότηση.
Η αλλαγή αγγίζει και τις ανακαινίσεις
Το διάταγμα 102/2026 αλλάζει και την έννοια της παλιάς ιδιωτικής κατοικίας για συγκεκριμένες υπηρεσίες ανακαίνισης και επισκευής: απαιτείται να έχουν παρέλθει τουλάχιστον τρία έτη από την πρώτη εγκατάσταση. Η περίοδος των 18 μηνών της πρώτης χρησιμοποίησης συντρέχει με την τριετία.
Πρόκειται για διαφορετικό ζήτημα από τον ΦΠΑ της ίδιας της αγοράς. Όποιος σχεδιάζει ταυτόχρονα αγορά και ανακαίνιση χρειάζεται δύο χωριστές εκτιμήσεις κόστους, με τον συντελεστή που αντιστοιχεί σε κάθε συναλλαγή.
Τέσσερις απαντήσεις πριν από την προκαταβολή
Πριν δεσμευτεί οικονομικά, ο αγοραστής χρειάζεται να έχει ξεκαθαρίσει αν η προσφερόμενη τιμή περιλαμβάνει ΦΠΑ, ποιο ιστορικό χρήσης τεκμηριώνεται, ποια φορολογική μεταχείριση εφαρμόζεται και ποιο ποσό θα καταβάλει συνολικά. Οι απαντήσεις αυτές πρέπει να αποτυπώνονται με σαφήνεια στα έγγραφα της αγοράς.
Το ουσιαστικό κόστος ενός ακινήτου προκύπτει από το τίμημα, τη φορολογία και τα υπόλοιπα έξοδα μαζί. Μια καθαρή εικόνα από την αρχή επιτρέπει στον αγοραστή να συγκρίνει πραγματικά ισοδύναμες επιλογές και να υπολογίσει σωστά την ίδια συμμετοχή και το δάνειό του.
The post Αγοράζεις “παλιό” ακίνητο; Ο ΦΠΑ που μπορεί να αλλάξει ολόκληρο τον λογαριασμό appeared first on moneymatters.cy.
