Η ευρωπαϊκή συζήτηση για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις περνά από τις γενικές διαπιστώσεις σε ένα πιο συγκεκριμένο νομικό πλαίσιο. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή ετοιμάζει το Affordable Housing Act, με στόχο να δώσει σε πόλεις και περιφέρειες κοινά, τεκμηριωμένα κριτήρια για στοχευμένους και αναλογικούς περιορισμούς σε περιοχές όπου η τουριστική μίσθωση επιβαρύνει σοβαρά την πρόσβαση στη στέγη. Για την Κύπρο, μια μικρή αγορά με ισχυρό τουρισμό και υψηλή συγκέντρωση βραχυχρόνιων καταλυμάτων, η αλλαγή δεν είναι θεωρητική.
Τα βασικά σημεία
- Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιστοιχούν περίπου στο 1,2% του στεγαστικού αποθέματος της ΕΕ, αλλά σε τουριστικά hotspots μπορούν να φθάσουν έως και το 20%.
- Η Κύπρος συγκαταλέγεται, μαζί με τη Μάλτα και την Κροατία, στις χώρες με την υψηλότερη ένταση βραχυχρόνιων μισθώσεων ανά κάτοικο.
- Το νέο ευρωπαϊκό πλαίσιο δεν προβλέπει μία οριζόντια απαγόρευση. Στόχος είναι να οριστούν περιοχές στεγαστικής πίεσης και αναλογικά εργαλεία παρέμβασης.
- Το κρίσιμο κυπριακό ζήτημα είναι να διαχωριστεί η συμπληρωματική τουριστική δραστηριότητα από τη συστηματική αφαίρεση κατοικιών από τη μακροχρόνια αγορά.
Τι ακριβώς ετοιμάζει η Ευρωπαϊκή Επιτροπή
Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή έχει εντάξει το Affordable Housing Act στον σχεδιασμό της για την προσιτή στέγη. Η κατεύθυνση είναι να δημιουργηθεί μια κοινή μεθοδολογία με την οποία θα αναγνωρίζονται περιοχές όπου το στεγαστικό κόστος, η περιορισμένη προσφορά και η συγκέντρωση τουριστικών καταλυμάτων δικαιολογούν ειδικά μέτρα.
Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει συστήματα αδειοδότησης, ποσοτικά όρια, ανώτατο αριθμό ημερών μίσθωσης ή ειδικούς κανόνες για επαγγελματίες με πολλά ακίνητα. Δεν σημαίνει ότι οι ίδιοι περιορισμοί θα εφαρμοστούν παντού. Η λέξη-κλειδί είναι η αναλογικότητα: κάθε μέτρο θα πρέπει να ανταποκρίνεται σε τεκμηριωμένο τοπικό πρόβλημα και να μην υπερβαίνει ό,τι είναι αναγκαίο.
Η ανάγκη για σαφέστερο πλαίσιο προκύπτει επειδή πολλές πόλεις έχουν βρεθεί σε πολυετείς δικαστικές διαμάχες. Το Δικαστήριο της Ευρωπαϊκής Ένωσης έκρινε ήδη από το 2020 ότι η σοβαρή έλλειψη κατοικιών μπορεί να αποτελεί λόγο δημοσίου συμφέροντος για περιορισμούς, υπό την προϋπόθεση ότι αυτοί είναι κατάλληλοι και αναλογικοί. Η νέα νομοθεσία φιλοδοξεί να μειώσει τη νομική αβεβαιότητα γύρω από το τι σημαίνει αυτό στην πράξη.
Γιατί η Κύπρος βρίσκεται στην πρώτη γραμμή
Η μέση ευρωπαϊκή εικόνα μπορεί να είναι παραπλανητική. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν περίπου 1,2% του συνολικού αποθέματος κατοικιών στην ΕΕ. Σε δημοφιλείς προορισμούς, όμως, το μερίδιο μπορεί να αγγίζει το 20%. Η έκθεση του Joint Research Centre κατατάσσει την Κύπρο, μαζί με τη Μάλτα και την Κροατία, ανάμεσα στις χώρες με την υψηλότερη παρουσία βραχυχρόνιων μισθώσεων σε σχέση με τον πληθυσμό.
Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε καταχώριση αφαιρεί αυτομάτως ένα σπίτι από μια οικογένεια. Μέρος της προσφοράς αφορά εξοχικές κατοικίες, δωμάτια ή ακίνητα σε περιοχές όπου η μακροχρόνια ζήτηση είναι περιορισμένη. Στη Λεμεσό, τη Λάρνακα, την Πάφο και συγκεκριμένες παράκτιες ζώνες, όμως, η σύγκρουση ανάμεσα στην τουριστική απόδοση και τη μακροχρόνια κατοικία είναι πραγματική.
Η ίδια κατοικία μπορεί να αποφέρει υψηλότερο ακαθάριστο έσοδο ανά νύχτα ως τουριστικό κατάλυμα, αλλά αυτή η επιλογή μειώνει τη διαθέσιμη προσφορά για εργαζομένους και οικογένειες. Όταν το φαινόμενο συγκεντρώνεται σε μια μικρή γεωγραφική περιοχή, η επίδραση είναι πολύ μεγαλύτερη από ό,τι δείχνει ο εθνικός μέσος όρος.
Οι περιορισμοί δεν λύνουν μόνοι τους τη στεγαστική κρίση
Το JRC υπολογίζει ότι η Ευρώπη θα χρειάζεται πάνω από δύο εκατομμύρια νέες κατοικίες τον χρόνο έως το 2035 για να καλύψει τη ζήτηση. Η βασική αιτία της στεγαστικής πίεσης παραμένει η ανεπαρκής και αργή προσφορά, ιδιαίτερα σε πόλεις με υψηλή απασχόληση και αυξανόμενο πληθυσμό.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορούν να εντείνουν το πρόβλημα, δεν είναι όμως η μοναδική αιτία του. Στην Κύπρο, οι καθυστερήσεις αδειοδότησης, το κόστος κατασκευής, η περιορισμένη παραγωγή προσιτών κατοικιών, η συγκέντρωση ζήτησης σε συγκεκριμένες πόλεις και η αδύναμη αγορά θεσμικής ενοικίασης συνθέτουν ένα ευρύτερο έλλειμμα προσφοράς.
Ένας οριζόντιος περιορισμός θα μπορούσε να πλήξει μικρούς ιδιοκτήτες και τουριστικές περιοχές χωρίς να απελευθερώσει σημαντικό αριθμό κατοικιών εκεί όπου υπάρχει πραγματική ανάγκη. Αντίθετα, μια πολιτική που βασίζεται σε στοιχεία μπορεί να εντοπίσει συγκεκριμένες γειτονιές, να διαχωρίσει τον περιστασιακό οικοδεσπότη από τον επαγγελματία πολλαπλών ακινήτων και να μετρήσει εάν τα μέτρα αυξάνουν πράγματι τη μακροχρόνια προσφορά.
Τι θα χρειαστεί να κάνει η Κύπρος
Η Κύπρος διαθέτει ήδη μητρώο αυτοεξυπηρετούμενων καταλυμάτων. Το επόμενο βήμα είναι η διασύνδεση δεδομένων από πλατφόρμες, φορολογικές αρχές, τοπική αυτοδιοίκηση και την αγορά ακινήτων. Χωρίς αξιόπιστη εικόνα για το πού βρίσκονται οι μονάδες, πόσες ημέρες λειτουργούν και πόσα ακίνητα διαχειρίζεται κάθε φορέας, η ρύθμιση κινδυνεύει να είναι είτε ανεφάρμοστη είτε άδικη.
Μια αποτελεσματική κυπριακή προσέγγιση θα πρέπει να απαντήσει σε τέσσερα ερωτήματα:
- σε ποιες περιοχές η βραχυχρόνια μίσθωση έχει πραγματικά υψηλή συγκέντρωση,
- πόσες από αυτές τις κατοικίες θα μπορούσαν ρεαλιστικά να επιστρέψουν στη μακροχρόνια αγορά,
- ποιο είναι το οικονομικό όφελος για τον τουρισμό και τα τοπικά εισοδήματα,
- ποια μέτρα αυξάνουν την προσφορά χωρίς να μεταφέρουν απλώς τη δραστηριότητα στην παραοικονομία.
Η νέα ευρωπαϊκή νομοθεσία δεν θα αποφασίσει πόσα Airbnb θα έχει η Λεμεσός ή η Πάφος. Θα δώσει, όμως, στις αρχές ένα πιο ασφαλές νομικό πλαίσιο για να αποφασίσουν βάσει δεδομένων. Για την Κύπρο, η πραγματική δοκιμασία είναι να προστατεύσει τον τουρισμό ως πηγή εισοδήματος χωρίς να μετατρέψει τη μόνιμη κατοικία σε αγαθό απρόσιτο για όσους εργάζονται στις ίδιες τις πόλεις.
The post Airbnb και στέγη: Η ΕΕ ετοιμάζει κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις – Τι σημαίνει για την Κύπρο appeared first on moneymatters.cy.
