Αστικός αναδασμός: Από την αποσπασματική ανάπτυξη στον οργανωμένο σχεδιασμό

Εδώ και πολλά χρόνια αναπτύσσεται μια συζήτηση στην Κύπρο για την ανάγκη καλύτερου πολεοδομικού σχεδιασμού, χωρίς όμως να αντιμετωπίζουμε ένα από τα βασικότερα προβλήματα που συνοδεύουν την επέκταση των οικιστικών και αστικών ζωνών: την αποσπασματική ανάπτυξη.

Περιοχές εντάσσονται σε ζώνες ανάπτυξης, αλλά χρειάζονται χρόνια μέχρι να αποκτήσουν ολοκληρωμένο οδικό δίκτυο, πεζοδρόμια, φωτισμό, δημόσιους χώρους και τις βασικές υποδομές που απαιτεί μια σύγχρονη γειτονιά. Σε πολλές περιπτώσεις, δρόμοι σταματούν στη μέση, τεμάχια παραμένουν ουσιαστικά εγκλωβισμένα και ιδιοκτήτες περιμένουν για μεγάλο χρονικό διάστημα μέχρι να μπορέσουν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους.

Ο αστικός αναδασμός μπορεί να αποτελέσει ένα σημαντικό εργαλείο για να αλλάξει αυτή η εικόνα.

Ολοκληρωμένος σχεδιασμός

Η βασική φιλοσοφία του αστικού αναδασμού είναι απλή αλλά ουσιαστική: πριν αρχίσει μια νέα περιοχή να αναπτύσσεται αποσπασματικά, σχεδιάζεται συνολικά.

Ο περί Αστικών Ζώνων Ανάπτυξης (Αστικός Αναδασμός) νόμος, δημιουργεί πλέον το θεσμικό πλαίσιο για ενοποίηση, διαχείριση και αναδιανομή της γης, με στόχο τη δημιουργία οικοπέδων κατάλληλων για ανάπτυξη και την εξασφάλιση των απαραίτητων δημόσιων και κοινωφελών χώρων.

Αυτό σημαίνει ότι ο δρόμος, το πεζοδρόμιο, ο δημόσιος χώρος και οι βασικές υποδομές δεν θα αποτελούν εκ των υστέρων διορθωτικές παρεμβάσεις, αλλά μέρος του σχεδιασμού της περιοχής από την αρχή.

Για μια χώρα όπως η Κύπρος, όπου η ανάπτυξη των πόλεων τα τελευταία χρόνια είναι ιδιαίτερα έντονη, αυτή η αλλαγή προσέγγισης είναι εξαιρετικά σημαντική.

Περισσότερη βεβαιότητα και διαφάνεια

Ο αστικός αναδασμός μπορεί παράλληλα να δημιουργήσει ένα πιο δίκαιο, διαφανές και προβλέψιμο περιβάλλον για τους ιδιοκτήτες γης. Σήμερα, η ένταξη ενός τεμαχίου σε οικιστική ζώνη δεν σημαίνει απαραίτητα ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί άμεσα να το αξιοποιήσει. Σε αρκετές περιπτώσεις απαιτούνται χρόνια μέχρι να ολοκληρωθούν δρόμοι, διαχωρισμοί και άλλες αναγκαίες διαδικασίες, με αποτέλεσμα η πραγματική δυνατότητα ανάπτυξης της περιουσίας να καθυστερεί σημαντικά.

Μέσα από έναν οργανωμένο αστικό αναδασμό, ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να γνωρίζει, ποιο είναι το τελικό τεμάχιο που του αναλογεί, ποια είναι τα χαρακτηριστικά του και πώς μπορεί να προχωρήσει στην αξιοποίησή του. Παράλληλα, οι προβλεπόμενες διαδικασίες ενημέρωσης, εκτίμησης των ακινήτων και υποβολής ενστάσεων ενισχύουν τη διαφάνεια και την αξιοπιστία της διαδικασίας.

Εξίσου σημαντικό είναι ότι η χάραξη των δρόμων, η χωροθέτηση των δημόσιων και κοινόχρηστων χώρων και η αναδιανομή των τεμαχίων θα εντάσσονται σε έναν συνολικό πολεοδομικό σχεδιασμό και θα βασίζονται σε αντικειμενικά κριτήρια. Με αυτόν τον τρόπο περιορίζεται οποιοδήποτε περιθώριο αμφισβήτησης ως προς το γιατί μια ιδιοκτησία επηρεάζεται περισσότερο ή λιγότερο από κάποια άλλη.

Οι ξεκάθαροι κανόνες, η ίση μεταχείριση και η διαφάνεια είναι απαραίτητες προϋποθέσεις για να υπάρχει εμπιστοσύνη σε μια διαδικασία που επηρεάζει άμεσα την περιουσία των πολιτών.

Ένα σημαντικό πρώτο βήμα

Η ψήφιση της σχετικής νομοθεσίας το 2025 και η δημοσίευση, τον Ιούνιο του 2026, των δέκα πρώτων πιλοτικών σχεδίων αποτελούν σημαντικές εξελίξεις. Τα πιλοτικά σχέδια αφορούν τις περιοχές Λατσιών, Εργάτες, Μέσα Χωριό, Αραδίππου, Βορόκληνη, Μαζωτό, Ύψωνα, Αγία Φύλα, Κυπερούντα και Μοναγρούλι/ Πεντάκωμο και μπορούν να προσφέρουν πολύτιμη εμπειρία για την εφαρμογή του νέου εργαλείου.

Έχοντας υποστηρίξει τα τελευταία χρόνια, τόσο μέσα από την αρθρογραφία μου όσο και μέσα από δημόσιες παρεμβάσεις και τοποθετήσεις μου, την ανάγκη εισαγωγής και εφαρμογής του αστικού αναδασμού στην Κύπρο, είναι ιδιαίτερα θετικό να βλέπω ότι ένα τόσο κρίσιμο ζήτημα περνά επιτέλους από τη θεωρία στην πράξη.

Πρόκειται για ένα σημαντικό πρώτο βήμα. Το επόμενο πρέπει να είναι η σταδιακή καθιέρωση του αστικού αναδασμού ως βασικού εργαλείου για την οργανωμένη επέκταση των αστικών και οικιστικών ζωνών.

Δεν σημαίνει ότι μπορεί ή πρέπει να εφαρμοστεί παντού με τον ίδιο τρόπο. Σημαίνει όμως ότι, όταν μια περιοχή προορίζεται για ανάπτυξη, πρέπει να εξετάζεται εξαρχής πώς θα αποκτήσει ολοκληρωμένες υποδομές, λειτουργικό οδικό δίκτυο, δημόσιους χώρους και σωστά διαμορφωμένα τεμάχια.

Τα πρώτα πιλοτικά σχέδια αποτελούν μια σημαντική ευκαιρία να εντοπιστούν στην πράξη οι προκλήσεις, να αξιολογηθούν οι διαδικασίες και να γίνουν οι απαραίτητες βελτιώσεις, ώστε ο αστικός αναδασμός να μπορεί σταδιακά να εφαρμοστεί αποτελεσματικά και σε ευρύτερη κλίμακα.

Ως επαγγελματίες που δραστηριοποιούμαστε καθημερινά στον τομέα των ακινήτων, είμαστε στη διάθεση του Υπουργείου Εσωτερικών και των αρμόδιων φορέων για να συμβάλλουμε εποικοδομητικά σε αυτή την προσπάθεια. Η γνώση και η πρακτική εμπειρία της αγοράς μπορούν να συνεισφέρουν στη διαμόρφωση ενός πλαισίου που θα είναι λειτουργικό, δίκαιο και αποτελεσματικό τόσο για το κράτος όσο και για τους ιδιοκτήτες.

Ο αστικός αναδασμός μπορεί να αποτελέσει ένα ουσιαστικό εργαλείο για καλύτερα σχεδιασμένες πόλεις, πιο λειτουργικές γειτονιές, μεγαλύτερη διαφάνεια και αποτελεσματικότερη αξιοποίηση της γης. Έχουμε πλέον το θεσμικό πλαίσιο και τα πρώτα πιλοτικά σχέδια. Το ζητούμενο είναι να αξιοποιήσουμε αυτή την ευκαιρία, ώστε ο οργανωμένος σχεδιασμός να γίνει ο κανόνας στην ανάπτυξη των πόλεων και των κοινοτήτων μας.

Βασίλης Αρτεμίου
Εγγεγραμμένος Κτηματομεσίτης – Εκτιμητής Ακινήτων
Β’ Αντιπρόεδρος Συνδέσμου Κτηματομεσιτών Επιχειρηματιών Κύπρου
Εκπρόσωπος Τύπου του Συνδέσμου Διαχειριστών Κοινόκτητων Οικοδομών Κύπρου