ΕΚΤ και δάνεια στην Κύπρο: Γιατί η δόση δεν αλλάζει για όλους την ίδια μέρα

Ποια σύμβαση ακολουθεί την ΕΚΤ, ποια το Euribor και τι πρέπει να ελέγξετε πριν ζητήσετε μικρότερη δόση

Δύο οικογένειες στην Κύπρο μπορεί να έχουν το ίδιο υπόλοιπο στεγαστικού, στην ίδια μάλιστα τράπεζα, και να αντιμετωπίσουν διαφορετική αλλαγή στη δόση τους μετά από μια αύξηση επιτοκίων. Η εξήγηση βρίσκεται στον μηχανισμό που γράφει η σύμβασή τους: ποιο επιτόκιο ακολουθεί το δάνειο, πότε αναθεωρείται και για πόσο ακόμη παραμένει σταθερό.

Η σημερινή συνεδρίαση της ΕΚΤ, στις 10 Σεπτεμβρίου, επαναφέρει αυτό το ερώτημα στο οικογενειακό τραπέζι. Η απόφαση αναμένεται στις 15:15 ώρα Κύπρου. Μια ενδεχόμενη αύξηση κατά 25 μονάδες βάσης αποτελεί το σενάριο των παραδειγμάτων που ακολουθούν, όχι ήδη ανακοινωμένη μεταβολή στη δόση όλων των δανειοληπτών.

Οι τρεις διαδρομές από την ΕΚΤ μέχρι το δάνειο

Η πρώτη αφορά συμβάσεις που συνδέονται άμεσα με συγκεκριμένο επιτόκιο της ΕΚΤ. Εδώ χρειάζεται προσοχή ακόμη και στην ονομασία: η ΕΚΤ έχει περισσότερα από ένα βασικά επιτόκια. Το επιτόκιο καταθέσεων που κυριαρχεί συχνά στις οικονομικές ειδήσεις δεν είναι υποχρεωτικά εκείνο που αναφέρεται στο δάνειο.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι το Eurobank Κύριο Βασικό Επιτόκιο. Στην επίσημη παρουσίαση του στεγαστικού της προϊόντος, η τράπεζα το συνδέει με το επιτόκιο κύριας αναχρηματοδότησης της ΕΚΤ. Αναφέρει ότι μεταβάλλεται από την ημερομηνία ισχύος της αντίστοιχης απόφασης και ότι αποστέλλονται ενημερωτικές επιστολές στους επηρεαζόμενους πελάτες. Άρα, η ημερομηνία της ανακοίνωσης και η ημερομηνία εφαρμογής δεν πρέπει να συγχέονται.

Η δεύτερη διαδρομή περνά από το Euribor. Πρόκειται για επιτόκιο αναφοράς της χρηματαγοράς, το οποίο υπολογίζεται για διαφορετικές διάρκειες, όπως εξηγεί το Ευρωπαϊκό Ινστιτούτο Χρηματαγορών, EMMI. Δεν είναι επιτόκιο που ορίζει απευθείας η ΕΚΤ. Γι’ αυτό μια αύξηση της ΕΚΤ κατά 0,25 ποσοστιαίες μονάδες δεν επιβάλλει αυτομάτως ισόποση μεταβολή κάθε δείκτη Euribor.

Στη συγκεκριμένη σύμβαση μετρούν η διάρκεια του δείκτη, η ημερομηνία λήψης της τιμής του και η περίοδος αναπροσαρμογής. Το «Euribor τριμήνου» δεν αρκεί από μόνο του για να γνωρίζει κάποιος ποια ακριβώς ημέρα θα αλλάξει η δόση του.

Η τρίτη διαδρομή είναι το βασικό επιτόκιο της ίδιας της τράπεζας. Και εδώ δεν υπάρχει ενιαίος κανόνας. Ένα τέτοιο επιτόκιο μπορεί να στηρίζεται στην ΕΚΤ, στο Euribor ή σε διαφορετική δημοσιευμένη μεθοδολογία χρηματοδότησης.

Ακόμη και η ονομασία της τράπεζας δεν αρκεί

Η διαφορά φαίνεται καθαρά στις δημοσιευμένες πληροφορίες της κυπριακής αγοράς. Εκτός από το Κύριο Βασικό Επιτόκιο που συνδέεται με την ΕΚΤ, η Eurobank διατηρεί ξεχωριστή ενημέρωση για Βασικό και Βασικό Στεγαστικό Επιτόκιο που στηρίζονται στο Euribor τριμήνου. Η συγκεκριμένη μεθοδολογία προβλέπει τριμηνιαίες αναθεωρήσεις και αναγράφει ως επόμενη ημερομηνία καθορισμού τη 15η Σεπτεμβρίου 2026.

Αυτό δεν σημαίνει ότι όλα τα δάνεια της Eurobank αλλάζουν τότε. Σημαίνει ότι ο δανειολήπτης πρέπει να εντοπίσει την ακριβή ονομασία του επιτοκίου στη δική του σύμβαση, αντί να αρκεστεί στο όνομα του τραπεζικού ομίλου.

Στην Τράπεζα Κύπρου, ο δημοσιευμένος υπολογισμός της τελευταίας αναθεώρησης των βασικών επιτοκίων συνδυάζει το κόστος καταθέσεων με το κόστος χρηματοδότησης από τις χρηματαγορές. Το συμπέρασμα είναι ουσιαστικό: δεν μπορούμε να προσθέσουμε μηχανικά την αύξηση της ΕΚΤ σε κάθε τραπεζικό βασικό επιτόκιο. Πρέπει πρώτα να εφαρμοστεί η μεθοδολογία που διέπει το συγκεκριμένο δάνειο.

Τι σημαίνουν 25 μονάδες βάσης σε πραγματικά ευρώ

Αν το συνολικό συμβατικό επιτόκιο ενός δανείου αυξηθεί από 3,50% σε 3,75%, η μηνιαία επιβάρυνση εξαρτάται από το ανεξόφλητο κεφάλαιο και τα χρόνια που απομένουν. Για υπόλοιπο €100.000 με ακόμη 15 χρόνια αποπληρωμής, η ενδεικτική τοκοχρεολυτική δόση αυξάνεται από €714,88 σε €727,22. Η διαφορά είναι περίπου €12,34 τον μήνα.

Για υπόλοιπο €150.000 και υπόλοιπη διάρκεια 20 ετών, η δόση μετακινείται από €869,94 σε €889,33, δηλαδή περίπου €19,39 επιπλέον τον μήνα. Δεν πρόκειται για αύξηση της δόσης κατά 0,25%. Οι 25 μονάδες βάσης περιγράφουν την αλλαγή του ετήσιου επιτοκίου.

Οι υπολογισμοί του MoneyMatters αφορούν ισόποσες μηνιαίες τοκοχρεολυτικές πληρωμές, με ετήσιο ονομαστικό επιτόκιο διαιρεμένο διά 12, αμετάβλητο κεφάλαιο και διάρκεια. Δεν περιλαμβάνουν ασφάλιστρα ή προμήθειες. Τα επιτόκια επιλέγονται για το παράδειγμα και δεν αποτελούν τραπεζική προσφορά.

Το σταθερό επιτόκιο προστατεύει μέχρι τη λήξη του

Όσο διαρκεί η συμφωνημένη περίοδος σταθερού επιτοκίου, μια μεταβολή της ΕΚΤ δεν αλλάζει από μόνη της τη δόση. Το κρίσιμο σημείο είναι τι ακολουθεί όταν τελειώσει αυτή η περίοδος: ποιο κυμαινόμενο επιτόκιο ενεργοποιείται, με ποιο περιθώριο και από πότε.

Ένα νοικοκυριό που έχει ακόμη δύο χρόνια σταθερού επιτοκίου βρίσκεται σε διαφορετική θέση από εκείνο του οποίου η σταθερή περίοδος τελειώνει τον επόμενο μήνα. Η προετοιμασία του δεύτερου χρειάζεται να αρχίσει πριν λάβει την πρώτη διαφορετική χρέωση.

Η μικρότερη δόση μπορεί να κρύβει σχεδόν €12.000 επιπλέον τόκους

Όταν πιέζεται ο προϋπολογισμός, η επιμήκυνση της αποπληρωμής μπορεί να προσφέρει πολύτιμη μηνιαία ανακούφιση. Χρειάζεται όμως να αξιολογηθεί μαζί με το τελικό κόστος.

Για το ίδιο υπόλοιπο €100.000, αν υποθέσουμε ότι το επιτόκιο παραμένει 3,75% σε όλη τη διάρκεια, η αποπληρωμή σε 20 χρόνια αντιστοιχεί σε περίπου €592,89 τον μήνα και συνολικούς τόκους €42.293. Στα 25 χρόνια, η δόση πέφτει περίπου στα €514,13, αλλά οι τόκοι ανεβαίνουν περίπου στις €54.239.

Η ανακούφιση είναι σχεδόν €79 τον μήνα, με περίπου €11.946 περισσότερους τόκους στο σύνολο. Πρόκειται για σύγκριση υπό σταθερές υποθέσεις, χωρίς έξοδα αλλαγής σύμβασης. Σε κυμαινόμενο δάνειο οι μελλοντικές μεταβολές του επιτοκίου αλλάζουν και το τελικό αποτέλεσμα.

Τι να ζητήσετε τώρα από την τράπεζα

Το χρήσιμο αίτημα είναι συγκεκριμένο: ποιος ακριβώς δείκτης ισχύει σήμερα, πότε γίνεται η επόμενη αναθεώρηση, ποια θα είναι η νέα δόση και ποιο το συνολικό κόστος κάθε εναλλακτικής. Αν εξετάζεται σταθεροποίηση ή αναχρηματοδότηση, στη σύγκριση πρέπει να περιλαμβάνονται η διάρκεια, οι χρεώσεις και οι όροι πρόωρης εξόφλησης.

Όποιος βλέπει ότι δυσκολεύεται να ανταποκριθεί έχει λόγο να επικοινωνήσει έγκαιρα με την τράπεζα, πριν δημιουργηθούν καθυστερήσεις. Καμία μελλοντική πορεία επιτοκίων δεν είναι εξασφαλισμένη και μια λύση πρέπει να αντέχει περισσότερο από το ευνοϊκότερο σενάριο.

Οι τράπεζες οφείλουν να εξηγούν την αλλαγή με ποσό, ημερομηνία και νέο πίνακα αποπληρωμής. Για μια οικογένεια, η πραγματική ενημέρωση αρχίζει όταν καταλαβαίνει τι θα πληρώσει και ποιες επιλογές έχει. Μια γενική αναφορά στην απόφαση της ΕΚΤ δεν αρκεί.

The post ΕΚΤ και δάνεια στην Κύπρο: Γιατί η δόση δεν αλλάζει για όλους την ίδια μέρα appeared first on moneymatters.cy.

Διαβάστε Περισσότερα...