MoneyMatters Ai · AI Takeaways
- Από την 1η Ιανουαρίου 2026, η ειδική απαλλαγή στην πώληση κύριας κατοικίας στην Κύπρο φτάνει τα €150.000 κεφαλαιουχικού κέρδους, όχι €150.000 τιμήματος πώλησης.
- Η κατοικία πρέπει να χρησιμοποιήθηκε αποκλειστικά για ιδιοκατοίκηση επί συνολικά 5 χρόνια, ή 10 χρόνια αν δεν είναι η πρώτη διάθεση κύριας κατοικίας, και να βρίσκεται σε γη έως 1.500 τ.μ.
- Το όριο είναι προσωπικό και συνδέεται με απαλλαγές που έχουν ήδη χρησιμοποιηθεί. Το Τμήμα Φορολογίας απαιτεί αποδεικτικά για την πραγματική χρήση ως κύριας κατοικίας.
Η πώληση ενός σπιτιού για €350.000 δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης φορολογείται για €350.000. Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών στην Κύπρο επιβάλλεται, κατά κανόνα, με συντελεστή 20% στο φορολογητέο κέρδος που προκύπτει από τη διάθεση ακινήτου. Από το 2026, για κύρια κατοικία που πληροί τις προϋποθέσεις, η ειδική απαλλαγή αυξήθηκε σε €150.000. Είναι ένα ουσιαστικό όφελος, αλλά εξαρτάται από τον σωστό υπολογισμό του κέρδους, τη χρήση του σπιτιού και το ιστορικό απαλλαγών του πωλητή.
Το πρώτο λάθος: Να υπολογίσεις φόρο πάνω στην τιμή πώλησης
Η επίσημη καθοδήγηση του Τμήματος Φορολογίας ξεκινά από το κέρδος, αφού ληφθούν υπόψη το κόστος απόκτησης, η προβλεπόμενη τιμαριθμική αναπροσαρμογή και οι επιλέξιμες κεφαλαιουχικές δαπάνες. Η αναπροσαρμογή αποτρέπει τη φορολόγηση μέρους της ονομαστικής αύξησης αξίας που οφείλεται στον πληθωρισμό. Δαπάνες βελτίωσης χρειάζονται παραστατικά και δεν ταυτίζονται αυτομάτως με κάθε έξοδο καθημερινής συντήρησης.
Ένα απλοποιημένο παράδειγμα: αν το τίμημα είναι €350.000 και το τεκμηριωμένο αναπροσαρμοσμένο κόστος μαζί με επιλέξιμες δαπάνες είναι €250.000, το αρχικό κέρδος προς εξέταση είναι €100.000. Εφόσον ο πωλητής δικαιούται ολόκληρη την ειδική απαλλαγή και δεν υπάρχει άλλο στοιχείο που αλλάζει τον υπολογισμό, το ποσό αυτό καλύπτεται. Το παράδειγμα δεν υποκαθιστά την ατομική φορολογική εκκαθάριση.
Οι τρεις όροι για την κύρια κατοικία
Το Τμήμα Φορολογίας θέτει τρία πρακτικά φίλτρα. Πρώτον, η κατοικία πρέπει να έχει χρησιμοποιηθεί από τον ιδιοκτήτη αποκλειστικά για ιδιοκατοίκηση. Δεύτερον, απαιτείται συνολική περίοδος χρήσης τουλάχιστον πέντε ετών. Αν δεν πρόκειται για την πρώτη διάθεση κύριας κατοικίας, η απαιτούμενη συνολική περίοδος γίνεται δέκα έτη. Τρίτον, η κατοικία πρέπει να βρίσκεται σε έκταση γης έως 1.500 τετραγωνικά μέτρα. Μία απλή δήλωση ότι «ήταν το σπίτι μου» δεν αντικαθιστά την τεκμηρίωση αυτών των όρων.
Τα €150.000 είναι το ανώτατο ποσό ειδικής απαλλαγής από το 2026 και μετά, σε σύγκριση με €85.430 μέχρι το 2025. Η γενική απαλλαγή για διάθεση ιδιοκτησίας έγινε €30.000 από το 2026. Δεν προστίθενται μηχανικά τα δύο όρια για να προκύψουν €180.000. Το Τμήμα Φορολογίας δίνει παράδειγμα ιδιοκτήτη που έχει ήδη χρησιμοποιήσει €30.000 γενική απαλλαγή: το μέγιστο υπόλοιπο που μπορεί να διεκδικήσει για μεταγενέστερη πώληση κύριας κατοικίας είναι €120.000.
Τι αποδείξεις μαζεύεις πριν από τη μεταβίβαση
Στην επίσημη λίστα εντύπων και δικαιολογητικών περιλαμβάνονται, όταν ζητείται η απαλλαγή κύριας κατοικίας, στοιχεία κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος από την ΑΗΚ, με ημερομηνία σύνδεσης και αναλυτικές καταναλώσεις, καθώς και όποια άλλα στοιχεία αποδεικνύουν την κατοίκηση. Κράτησε επίσης συμβόλαιο αγοράς, αποδεικτικά αρχικού κόστους και εργασιών που αυξάνουν την αξία, καθώς και τα στοιχεία της πώλησης. Πριν κλειδώσει η συμφωνία, ζήτησε να υπολογιστεί το διαθέσιμο υπόλοιπο προσωπικών απαλλαγών σου, ιδιαίτερα αν έχεις πουλήσει ξανά ακίνητο.
Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών είναι διαφορετικό ζήτημα από τον μειωμένο ΦΠΑ 5% κατά την αγορά ή ανέγερση πρώτης κατοικίας. Αν χρησιμοποιήθηκε εκείνο το καθεστώς, έλεγξε χωριστά τις υποχρεώσεις χρήσης της κατοικίας και την πιθανή αναλογική επιστροφή ΦΠΑ σε πρόωρη αλλαγή χρήσης. Η μία απαλλαγή δεν καταργεί τους όρους της άλλης.
The post Πουλάς την κύρια κατοικία σου; Πότε γλιτώνεις φόρο για κέρδος έως €150.000 appeared first on moneymatters.cy.
