Επανασχεδιασμός του Σχεδίου «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω» σε μια τελείως διαφορετική βάση
Του Κωνσταντίνου Κωνσταντή*
- Στην πλατφόρμα του Σχεδίου είχαν εγγραφεί περίπου 920 ιδιοκτήτες, αλλά υποβλήθηκαν μόλις 84 αιτήσεις.
- Η συνολική χορηγία που παραχωρήθηκε ήταν περίπου €1,2 εκατ., έναντι αρχικού προϋπολογισμού €25 εκατ..
- Ο πρόεδρος του ΕΤΕΚ εισηγείται τρεις βασικές προϋποθέσεις: απόδειξη ότι η κατοικία ήταν κενή, ανακαίνιση και επανένταξη στη μακροχρόνια μίσθωση.
- Η πρόταση προβλέπει ελεύθερη επιλογή ενοικιαστή και ύψους ενοικίου, με στοχευμένα κοινωνικά εργαλεία για όσους δεν μπορούν να ανταποκριθούν στις τιμές της αγοράς.
Η στεγαστική κρίση έχει καταστεί ένα από τα σημαντικότερα κοινωνικά και οικονομικά ζητήματα της εποχής μας, απαιτώντας λύσεις που μπορούν να αποδώσουν τόσο σε βάθος χρόνου όσο και άμεσα. Η αντιμετώπισή της δεν μπορεί να βασιστεί αποκλειστικά στην ανέγερση νέων κατοικιών. Η νέα παραγωγή είναι αναγκαία, απαιτεί όμως χρόνο, διαθέσιμη γη, υποδομές, χρηματοδότηση και σημαντικές διοικητικές διαδικασίες. Την ίδια ώρα, μέσα στις πόλεις και στις κοινότητές μας υπάρχει ήδη ένα σημαντικό απόθεμα κατοικιών το οποίο παραμένει κενό, αδρανές ή σε αχρησία.
Το Σχέδιο «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω» ξεκίνησε από μια ορθή διαπίστωση: ότι η ανακαίνιση κενών κατοικιών μπορεί να αυξήσει σχετικά γρήγορα την προσφορά μονάδων προς ενοικίαση. Στην εφαρμογή του, όμως, εξελίχθηκε σε ένα ιδιαίτερα σύνθετο σχέδιο προσιτής ενοικίασης, με εισοδηματικά κριτήρια για τους ενοικιαστές, ρυθμιζόμενες συμφωνίες ενοικίασης, ενοίκιο χαμηλότερο κατά 30% από το μέσο αγοραίο, εκτενείς απαιτήσεις γραφειοκρατικού τύπου, τακτικούς ελέγχους και εκτεταμένες δεσμεύσεις για τους ιδιοκτήτες. Το αποτέλεσμα ήταν ένα σχέδιο με υψηλή ονομαστική χορηγία, αλλά περιορισμένη πραγματική ελκυστικότητα. Με βάση τα στοιχεία που έχουν δημοσιοποιηθεί, όταν ανακοινώθηκε το Σχέδιο το 2024 είχαν εγγραφεί στην πλατφόρμα περίπου 920 ιδιοκτήτες. Ωστόσο, και παρά το αρχικό ενδιαφέρον, οι αιτήσεις που υποβλήθηκαν ήταν μόλις 84, περιλαμβανομένων και όσων απορρίφθηκαν, ενώ η συνολική χορηγία που παραχωρήθηκε ήταν περίπου €1,2 εκατ., δηλαδή σε ένα μικρό μόνο μέρος του αρχικού προϋπολογισμού των €25 εκατ. Τα δεδομένα αυτά δεν αφήνουν περιθώρια για απλώς οριακές βελτιώσεις.
Το πρόβλημα δεν φαίνεται να είναι ούτε η απουσία κενών κατοικιών ούτε η έλλειψη ενδιαφέροντος από πλευράς ιδιοκτήτών. Το αρχικό ενδιαφέρον καταδεικνύει ακριβώς το αντίθετο. Το πρόβλημα βρίσκεται στη μετατροπή του ενδιαφέροντος σε πραγματικές αιτήσεις και, τελικά, σε κατοικίες που επανεντάσσονται στην αγορά. Όταν όμως η συμμετοχή στο Σχέδιο συνεπάγεται προκαθορισμό του ενοικίου, περιορισμό της επιλογής ενοικιαστή, αυξημένη γραφειοκρατία, επαναλαμβανόμενη υποβολή στοιχείων και κίνδυνο επιστροφής μέρους της χορηγίας, είναι εύλογο αρκετοί ιδιοκτήτες επιλέγουν να μην προχωρήσουν.
Απαιτείται, συνεπώς, ριζική αναθεώρηση της φιλοσοφίας του Σχεδίου και όχι απλή προσαρμογή των ποσών, των εισοδηματικών κριτηρίων ή των διαδικασιών. Η βασική επιδίωξη πρέπει να μετατοπιστεί από την παροχή προσιτού ενοικίου σε συγκεκριμένα νοικοκυριά, στη γενικότερη ενεργοποίηση του αδρανούς αποθέματος κατοικιών και στην αύξηση της προσφοράς μακροχρόνιας ενοικιαζόμενης στέγης.
Ένα αποτελεσματικό και ευέλικτο Σχέδιο θα μπορούσε να στηριχθεί σε τρείς απλές και ελέγξιμες προϋποθέσεις. Πρώτον, να αποδεικνύεται ότι η κατοικία παρέμενεκενή για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Δεύτερον, ο ιδιοκτήτης να αναλαμβάνει την υποχρέωση να την ανακαινίσει και να την επανεντάξει στην αγορά μακροχρόνιας ενοικίασης. Τρίτον, η κατοικία να παραμένει ενοικιασμένη για μια ελάχιστη περίοδο, για παράδειγμα τρία χρόνια, με αναλογική επιστροφή της χορηγίας σε περίπτωση πρόωρης διακοπής.
Παράλληλα, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να διατηρεί την επιλογή ελεύθερης επιλογής του ενοικιαστή και συμφωνίας μαζί του για το ύψος του ενοικίου, στη βάση των συνθηκών προσφοράς και ζήτησης. Δεν θα πρέπει να απαιτείται η τήρηση καταλόγου δικαιούχων ενοικιαστών, εξέταση εισοδημάτων, προκαθορισμένο ενοικιαστήριο, περιοδική επαναξιολόγηση ή εμπλοκή του κράτους στην ιδιωτική συμβατική σχέση. Ο έλεγχος θα πρέπει να περιορίζεται σε σαφείς προϋποθέσεις: την επιβεβαίωση ότι η κατοικία ήταν κενή, την ολοκλήρωση της ανακαίνισης και την ύπαρξη μακροχρόνιου ενοικιαστηρίου.
Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η ελεύθερη διαμόρφωση του ενοικίου δεν σημαίνει εγκατάλειψη του στόχου για πιο προσιτή στέγη. Η αύξηση της προσφοράς, αποτελεί βασική προϋπόθεση για τον περιορισμό των ανοδικών πιέσεων στις τιμές. Καμία διοικητική ρύθμιση δεν μπορεί να υποκαταστήσει την ανάγκη να εισαχθούν περισσότερες κατοικίες στην αγορά ενοικίασης. Η άμεση κοινωνική στήριξη των νοικοκυριών που δεν μπορούν να ανταποκριθούν στα αγοραία ενοίκια μπορεί και πρέπει να συνεχίσει μέσω στοχευμένων εργαλείων στεγαστικής και κοινωνικής πολιτικής.
Η νέα προσέγγιση επιτρέπει τη μείωση του ύψους της χορηγίας αλλά και του διοικητικού φόρτου διαχείρισης του Σχεδίου. Σήμερα παρέχεται κάλυψη μέχρι και €40.000, επειδή ο ιδιοκτήτης αναλαμβάνει σοβαρούς οικονομικούς και διοικητικούς περιορισμούς. Εάν οι περιορισμοί αυτοί περιοριστούν ή και αρθούν το Σχέδιο θα μπορούσε να επιτύχει μεγαλύτερη ανταπόκριση, ακόμη και με χαμηλότερη χορηγία. Για τον ιδιοκτήτη, άλλωστε, δεν μετρά μόνο το ποσό της χορηγίας. Εξίσου σημαντικά είναι η απλότητα της διαδικασίας, η ταχύτητα, η ασφάλεια και η δυνατότητα να διαχειρίζεται ελεύθερα την περιουσία του.
Η ενεργειακή διάσταση μπορεί επίσης να αποτελεί μέρος της νέας προσέγγισης. Η απαίτηση μπορεί να είναι απλή αλλά ουσιαστική: εφαρμογή τουλάχιστον μιας ενεργειακής παρέμβασης κατά την ανακαίνιση. Έτσι μειώνονται τα λειτουργικά έξοδα του ενοικιαστή, βελτιώνεται η ποιότητα της κατοικίας και υποστηρίζονται οι εθνικοί ενεργειακοί στόχοι.
Από πλευράς κρατικών ενισχύσεων, ένα απλό και περιορισμένης οικονομικής κλίμακας Σχέδιο θα μπορούσε να σχεδιαστεί, κατά προτίμηση, στη βάση των κανόνων για ενισχύσεις ήσσονος σημασίας. Δεν διαφαίνεται, όμως, να προκύπτει κάποια ανυπέρβλητη δυσκολία, εφόσον το μέτρο είναι ανοικτό, διαφανές, αναλογικό και συνδέεται με ένα σαφή και τεκμηριωμένο σκοπό δημοσίου συμφέροντος.
Η ριζική αναθεώρηση δεν συνεπάγεται υποβάθμιση της στεγαστικής πολιτικής. Αντιθέτως, σημαίνει καλύτερη στόχευση των εργαλείων της. Αυτό που χρειαζόμαστε σήμερα είναι η αύξηση της προσφοράς οικιστικών μονάδων για μακροχρόνια ενοικίαση. Όσο αυξάνεται η προσφορά, τόσο, βάσει των κανόνων της ελεύθερης αγοράς, βελτιώνεται και η προσιτότητα των ενοικίων, χωρίς την επιβολή δύσκαμπτων και γραφειοκρατικών απαιτήσεων.
Πέραν από την αναθεώρηση του ίδιου του Σχεδίου, απαιτούνται και συμπληρωματικά, διαρθρωτικά μέτρα που θα συμβάλουν ουσιαστικά στην αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος και στην ενεργοποίηση του αδρανούς κτιριακού αποθέματος. Η δημιουργία ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτιριακού αποθέματος, η στοχευμένη φορολόγηση κενών υποστατικών και αδρανών οικοπέδων, καθώς και η συγκρότηση ενός ενιαίου φορέα στεγαστικής πολιτικής μπορούν να προσφέρουν τα αναγκαία δεδομένα, κίνητρα και θεσμικό συντονισμό. Πρόκειται για παρεμβάσεις που θα ενισχύσουν την αξιοποίηση υφιστάμενων κτιρίων και διαθέσιμης γης, θα περιορίσουν τη μακροχρόνια αδράνεια περιουσιών και θα αυξήσουν την προσφορά κατοικιών στην αγορά.
Το αδρανές οικιστικό απόθεμα αποτελεί μία από τις σημαντικότερες άμεσες ευκαιρίες της χώρας για αύξηση της προσφοράς κατοικιών προς ενοικίαση, την αναζωογόνηση των πόλεων και την αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος. Οι κενές κατοικίες υπάρχουν. Η ζήτηση υπάρχει. Οι δημόσιοι πόροι υπάρχουν. Εκείνο που χρειάζεται είναι ένα απλό, κατανοητό και ελκυστικό Σχέδιο, ικανό να μετατρέψει γρήγορα το ενδιαφέρον σε ανακαινισμένες και διαθέσιμες προς ενοικίαση κατοικίες. Η ευκαιρία είναι μπροστά μας. Το ζητούμενο είναι να σχεδιάσουμε το κατάλληλο εργαλείο για να την αξιοποιήσουμε.
*Αρχιτέκτονας, Πρόεδρος ΕΤΕΚ
