€2,7 δισ. σε ακίνητα μέσα σε 7 μήνες — Ποιοι αγοράζουν τελικά την Κύπρο;

Περισσότερα από €2,7 δισ. άλλαξαν χέρια στην κυπριακή αγορά ακινήτων μέσα στους πρώτους επτά μήνες του 2026. Σχεδόν δύο στα πέντε νέα πωλητήρια συνδέονται πλέον με ξένους αγοραστές, ενώ στην Πάφο η αναλογία είναι ακόμη πιο εντυπωσιακή. Ποιοι αγοράζουν όμως πραγματικά την Κύπρο, σε ποιες πόλεις κατευθύνονται τα χρήματα και πόσο επηρεάζει αυτή η ζήτηση τις τιμές;

Η αγορά ακινήτων στην Κύπρο δεν βρίσκεται απλώς σε μια ακόμη καλή χρονιά.

Τα στοιχεία των πρώτων επτά μηνών του 2026 δείχνουν μια αγορά που μεγαλώνει τόσο σε αριθμό συναλλαγών όσο και σε αξία, αλλά κυρίως μια αγορά η οποία γίνεται ολοένα και περισσότερο διεθνής.

Από τον Ιανουάριο μέχρι και τον Ιούλιο κατατέθηκαν στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας 12.047 πωλητήρια έγγραφα, έναντι 10.561 την αντίστοιχη περίοδο του 2025.

Πρόκειται για αύξηση 14,1% μέσα σε έναν χρόνο.

Ο Ιούλιος ήταν μάλιστα ο ισχυρότερος μήνας του έτους μέχρι τότε, με 2.040 νέα πωλητήρια, αυξημένα κατά 11,4% σε σχέση με τον Ιούλιο του 2025. Και οι επτά πρώτοι μήνες του 2026 κινήθηκαν υψηλότερα από τους αντίστοιχους μήνες της προηγούμενης χρονιάς.

Αλλά ο αριθμός που τραβά περισσότερο την προσοχή είναι άλλος.

€2,7 δισ. άλλαξαν χέρια

Οι ολοκληρωμένες μεταβιβάσεις ακινήτων μεταξύ Ιανουαρίου και Ιουλίου 2026 είχαν συνολική δηλωμένη αξία περίπου €2,70 δισ.

Αφορούσαν 12.857 ακίνητα σε 11.522 υποθέσεις μεταβίβασης.

Μόνο τον Ιούνιο η δηλωμένη αξία των μεταβιβάσεων έφτασε τα €541 εκατ., ενώ τον Ιούλιο προστέθηκαν ακόμη €468 εκατ.

Υπάρχει όμως μια κρίσιμη λεπτομέρεια.

Τα €2,7 δισ. δεν είναι η αξία των 12.047 πωλητηρίων που κατατέθηκαν το ίδιο επτάμηνο.

Τα πωλητήρια και οι μεταβιβάσεις είναι δύο διαφορετικά μεγέθη.

Το πωλητήριο καταγράφεται όταν το συμβόλαιο κατατεθεί στο Κτηματολόγιο και αποτελεί έναν πολύ χρήσιμο δείκτη της νέας ζήτησης. Η μεταβίβαση καταγράφεται όταν ολοκληρωθεί η αλλαγή της εγγεγραμμένης ιδιοκτησίας και μπορεί να αφορά συμφωνία που είχε συναφθεί νωρίτερα.

Επομένως, τα δύο μεγέθη δείχνουν διαφορετικές πλευρές της ίδιας αγοράς και δεν πρέπει να αντιμετωπίζονται ως ένα ενιαίο σύνολο συναλλαγών.

Η Λεμεσός παίρνει 40 σεντ από κάθε ευρώ

Αν δούμε πού καταλήγουν τα χρήματα, μία επαρχία ξεχωρίζει καθαρά.

Από τα περίπου €2,7 δισ. των ολοκληρωμένων μεταβιβάσεων:

• €1,084 δισ. αφορούν τη Λεμεσό
• €567 εκατ. τη Λευκωσία
• €543 εκατ. την Πάφο
• €375 εκατ. τη Λάρνακα
• €130 εκατ. την ελεύθερη περιοχή Αμμοχώστου

Με άλλα λόγια, περίπου 40% ολόκληρης της δηλωμένης αξίας των μεταβιβάσεων ακινήτων στην Κύπρο κατευθύνθηκε στη Λεμεσό.

Η Λεμεσός δεν είναι απλώς η μεγαλύτερη αγορά σε αριθμούς. Είναι με διαφορά η μεγαλύτερη αγορά σε αξία.

Και η δυναμική της συνεχίζεται.

Στους πρώτους επτά μήνες του 2026 κατατέθηκαν στη Λεμεσό 3.959 πωλητήρια, από 3.304 ένα χρόνο προηγουμένως — αύξηση σχεδόν 20%.

Η Πάφος κατέγραψε επίσης άνοδο περίπου 20%, φτάνοντας τα 2.387 πωλητήρια.

Η Λάρνακα είχε 2.599, η Λευκωσία 2.564 και η ελεύθερη Αμμόχωστος 538.

Η αγορά όμως αποκτά ακόμη μεγαλύτερο ενδιαφέρον όταν εξετάσουμε ποιος βρίσκεται στην άλλη πλευρά της συναλλαγής.

Σχεδόν δύο στα πέντε νέα πωλητήρια είναι ξένων αγοραστών

Από τα στοιχεία του Κτηματολογίου προκύπτει ότι ξένοι αγοραστές κατέθεσαν πωλητήρια για 4.980 ακίνητα από τον Ιανουάριο μέχρι τον Ιούλιο του 2026.

Σε μια συνολική αγορά 12.047 νέων πωλητηρίων, αυτό αντιστοιχεί σε περίπου:

41,3% της αγοράς.

Οι Κύπριοι εξακολουθούν επομένως να αποτελούν τη μεγαλύτερη ομάδα συνολικά, με περίπου 58,7% των νέων πωλητηρίων.

Όμως η διαφορά έχει περιοριστεί αισθητά.

Το αντίστοιχο μερίδιο των ξένων αγοραστών στο πρώτο επτάμηνο του 2025 ήταν περίπου 39,2%, ενώ ο αριθμός των ξένων αγορών αυξήθηκε ταχύτερα από τη συνολική αγορά μέσα στο 2026.

Άρα η ακριβής απάντηση στο ερώτημα «ποιοι αγοράζουν την Κύπρο;» δεν είναι ότι οι ξένοι έχουν ήδη ξεπεράσει παντού τους Κυπρίους.

Η πραγματική εικόνα είναι πιο σύνθετη:

Οι Κύπριοι παραμένουν η πλειοψηφία σε παγκύπριο επίπεδο, αλλά το ξένο κεφάλαιο έχει αποκτήσει καθοριστικό ρόλο — ιδιαίτερα στις παράκτιες αγορές.

Οι δύο στους τρεις ξένους αγοραστές είναι εκτός ΕΕ

Από τα 4.980 ακίνητα για τα οποία κατατέθηκαν πωλητήρια από ξένους αγοραστές στους πρώτους επτά μήνες:

3.293, ή 66,1%, αφορούσαν αγοραστές από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Τα υπόλοιπα 1.687, ή 33,9%, αφορούσαν πολίτες άλλων κρατών-μελών της ΕΕ.

Η κυριαρχία των αγοραστών τρίτων χωρών παραμένει επομένως ξεκάθαρη, αν και τα στοιχεία δείχνουν ότι και η ευρωπαϊκή ζήτηση αυξάνεται.

Σύμφωνα με ανάλυση των δεδομένων του Κτηματολογίου, οι αγορές από πολίτες της ΕΕ αυξήθηκαν κατά περίπου 23% στο πρώτο επτάμηνο, έναντι περίπου 18,9% για τους αγοραστές εκτός ΕΕ.

Η πραγματική έκπληξη βρίσκεται στην Πάφο

Η Πάφος είναι ίσως το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα του πόσο διαφορετικές αγορές ακινήτων συνυπάρχουν μέσα στην Κύπρο.

Από τα 4.980 ακίνητα που τέθηκαν υπό πωλητήριο από ξένους αγοραστές:

• 1.667 βρίσκονται στην Πάφο
• 1.446 στη Λεμεσό
• 1.210 στη Λάρνακα
• 407 στη Λευκωσία
• περίπου 250 στην ελεύθερη περιοχή Αμμοχώστου

Αν συγκρίνουμε τα ξένα πωλητήρια με το σύνολο των πωλητηρίων σε κάθε επαρχία, η διαφοροποίηση είναι τεράστια.

Στην Πάφο οι ξένοι αντιστοιχούν περίπου στο 69,8% των νέων πωλητηρίων.

Στη Λάρνακα το αντίστοιχο ποσοστό είναι περίπου 46,6%.

Στην ελεύθερη Αμμόχωστο περίπου 46,5%.

Στη Λεμεσό περίπου 36,5%.

Και στη Λευκωσία μόλις 15,9%.

Οι υπολογισμοί βασίζονται στα συνολικά πωλητήρια ανά επαρχία και στα πωλητήρια ξένων αγοραστών που δημοσιεύει το Κτηματολόγιο.

Αυτό ίσως είναι το σημαντικότερο εύρημα ολόκληρης της αγοράς.

Δεν υπάρχει μία ενιαία «κυπριακή αγορά ακινήτων».

Υπάρχει μια Λευκωσία που παραμένει κατά κύριο λόγο εγχώρια αγορά.

Υπάρχει μια Λεμεσός όπου συγκεντρώνεται το μεγαλύτερο κομμάτι της χρηματικής αξίας.

Υπάρχει μια Λάρνακα όπου η διεθνής ζήτηση έχει αποκτήσει πολύ μεγάλη βαρύτητα.

Και υπάρχει μια Πάφος όπου, με βάση τα νέα πωλητήρια του επταμήνου, οι ξένοι αποτελούν πλέον σαφή πλειοψηφία.

Ποιοι είναι όμως αυτοί οι ξένοι;

Εδώ χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή.

Τα τρέχοντα δημοσιευμένα στατιστικά του Κτηματολογίου για το 2026 χωρίζουν τους ξένους αγοραστές σε δύο μεγάλες κατηγορίες:

πολίτες ΕΕ και πολίτες τρίτων χωρών.

Δεν παρέχουν μέσα στην ίδια σειρά δεδομένων πλήρη ανάλυση των φετινών 4.980 πωλητηρίων ανά συγκεκριμένη εθνικότητα.

Επομένως, δεν είναι ορθό να ισχυριστεί κάποιος ότι, για παράδειγμα, «οι Βρετανοί είναι οι μεγαλύτεροι αγοραστές του 2026» με βάση τα συγκεκριμένα στοιχεία.

Υπάρχουν όμως επίσημα ιστορικά στοιχεία που μας δείχνουν με μεγάλη σαφήνεια από πού προέρχεται ένα μεγάλο μέρος της διεθνούς ζήτησης.

Στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου που διαβιβάστηκαν στη Βουλή για την περίοδο 2021-2024 δείχνουν ότι μεταξύ των σημαντικότερων εθνικοτήτων ήταν οι Βρετανοί, Ρώσοι, Ισραηλινοί, Έλληνες και Λιβανέζοι.

Και η γεωγραφία τους ήταν κάθε άλλο παρά τυχαία.

Πάφος: παραδοσιακά βρετανική, αλλά όχι μόνο

Στα στοιχεία για την περίοδο 2021-2024, οι Βρετανοί είχαν πολύ ισχυρότερη παρουσία στην Πάφο από οποιαδήποτε άλλη μεμονωμένη εθνικότητα.

Καταγράφηκαν 4.483 περιπτώσεις που συνδέονταν με Βρετανούς, έναντι 1.563 Ρώσων και 1.291 Ισραηλινών, σύμφωνα με τα δεδομένα που παρουσιάστηκαν στη Βουλή.

Το γεγονός ότι το 2026 η Πάφος εξακολουθεί να συγκεντρώνει τα περισσότερα ξένα πωλητήρια στην Κύπρο δείχνει ότι ο διεθνής χαρακτήρας της αγοράς της δεν αποτελεί συγκυριακό φαινόμενο.

Λεμεσός: το ακριβότερο κομμάτι της αγοράς

Η Λεμεσός παρουσιάζει διαφορετικό προφίλ.

Στην περίοδο 2021-2024 οι Ρώσοι είχαν την ισχυρότερη καταγεγραμμένη παρουσία, με 2.561 περιπτώσεις, ακολουθούμενοι από Βρετανούς με 1.840 και Ισραηλινούς με 1.154.

Σήμερα η επαρχία εξακολουθεί να είναι πρώτη στην Κύπρο σε συνολικό όγκο νέων πωλητηρίων και συντριπτικά πρώτη σε αξία ολοκληρωμένων μεταβιβάσεων.

Τα €1,084 δισ. μέσα σε επτά μήνες εξηγούν το μέγεθος της αγοράς περισσότερο από οποιονδήποτε άλλο αριθμό.

Λάρνακα: Βρετανοί, Λιβανέζοι και Ισραηλινοί

Η ιστορική εικόνα της Λάρνακας παρουσιάζει μεγαλύτερη σύνδεση τόσο με τη Βρετανία όσο και με την Ανατολική Μεσόγειο.

Για την περίοδο 2021-2024 είχαν καταγραφεί 2.743 περιπτώσεις Βρετανών, 1.744 Λιβανέζων και 1.406 Ισραηλινών.

Τα φετινά στοιχεία δεν μας επιτρέπουν να πούμε ότι αυτές ακριβώς οι αναλογίες συνεχίζονται το 2026.

Δείχνουν όμως κάτι άλλο με βεβαιότητα: σχεδόν ένα στα δύο νέα πωλητήρια στη Λάρνακα αφορά ξένο αγοραστή.

Η Λευκωσία παραμένει διαφορετικός κόσμος

Στην πρωτεύουσα το μοντέλο είναι σχεδόν αντίστροφο.

Μόλις περίπου 16% των πωλητηρίων του πρώτου επταμήνου του 2026 συνδέονται με ξένους αγοραστές.

Στα ιστορικά στοιχεία 2021-2024, μεταξύ των ξένων αγοραστών κυριαρχούσαν οι Έλληνες με 1.626 περιπτώσεις, ακολουθούμενοι από Βρετανούς με 1.584 και Αυστραλούς με 545.

Η Λευκωσία λοιπόν παραμένει πολύ περισσότερο αγορά που εξυπηρετεί τοπικές ανάγκες κατοικίας, εργασίας και επένδυσης, σε αντίθεση με τις παράκτιες πόλεις όπου η διεθνής ζήτηση έχει μεγαλύτερη βαρύτητα.

Γιατί η Κύπρος παραμένει ελκυστική σε αγοραστές τρίτων χωρών

Υπάρχει και ένας θεσμικός παράγοντας που δεν μπορεί να αγνοηθεί.

Η Κύπρος εξακολουθεί να διαθέτει ταχεία διαδικασία χορήγησης άδειας μόνιμης μετανάστευσης σε υπηκόους τρίτων χωρών που πληρούν συγκεκριμένα επενδυτικά κριτήρια.

Μεταξύ των επιλογών περιλαμβάνεται επένδυση τουλάχιστον €300.000 πλέον ΦΠΑ σε νέα κατοικία ή διαμέρισμα, καθώς και άλλες κατηγορίες επενδύσεων ύψους τουλάχιστον €300.000.

Για την επένδυση σε κατοικία απαιτείται να αποδεικνύεται ότι τα χρήματα προήλθαν από το εξωτερικό και όχι από εγχώριο δανεισμό.

Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε αγοραστής τρίτης χώρας αγοράζει ακίνητο για να εξασφαλίσει άδεια διαμονής.

Σημαίνει όμως ότι το κυπριακό πλαίσιο δημιουργεί έναν επιπλέον σύνδεσμο μεταξύ διεθνούς κεφαλαίου, μετανάστευσης επενδυτών και αγοράς ακινήτων.

Το μεγάλο κενό στα στοιχεία

Υπάρχει ακόμη μία παράμετρος που κάνει την πραγματική εικόνα δυσκολότερη να μετρηθεί.

Η Ελεγκτική Υπηρεσία έχει προειδοποιήσει ότι τα επίσημα ποσοστά ξένης ιδιοκτησίας μπορεί να υποεκτιμούν την πραγματική έκταση της ξένης συμμετοχής.

Ο λόγος είναι οι εταιρείες.

Μια κυπριακή ή άλλη εταιρεία της ΕΕ μπορεί να έχει ξένους τελικούς δικαιούχους, αλλά η συναλλαγή να μην εμφανίζεται στα στατιστικά με τον ίδιο τρόπο όπως μια αγορά που πραγματοποιείται απευθείας από ένα φυσικό πρόσωπο τρίτης χώρας.

Η Ελεγκτική Υπηρεσία είχε χαρακτηρίσει το καταγεγραμμένο ποσοστό αγορών από τρίτες χώρες για το 2024 ως ουσιαστικά υποεκτιμημένο λόγω αυτής της δομής.

Άρα ακόμη και το σημερινό 41,3% των πωλητηρίων σε ξένα ονόματα δεν πρέπει να διαβαστεί ως απόλυτη μέτρηση όλου του ξένου κεφαλαίου που βρίσκεται πίσω από την αγορά.

Και οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν

Η ισχυρή ζήτηση αποτυπώνεται και στις τιμές.

Η Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου ανέφερε για το πρώτο τρίμηνο του 2026 ετήσια αύξηση 7,5% στον δικό της Δείκτη Τιμών Κατοικιών, με τις τιμές των διαμερισμάτων να αυξάνονται κατά 10,8% και των κατοικιών κατά 3%.

Η ΚΤΚ αποδίδει την ανοδική τάση μεταξύ άλλων στη συνεχιζόμενη ισχυρή ζήτηση για κατοικίες, κυρίως από ξένους αγοραστές και σε μικρότερο βαθμό από εγχώριους, καθώς και στο αυξημένο κόστος κατασκευής.

Η Στατιστική Υπηρεσία, χρησιμοποιώντας διαφορετικό δείκτη και μεθοδολογία, κατέγραψε ετήσια αύξηση 3,4% στον House Price Index το πρώτο τρίμηνο.

Τα δύο ποσοστά δεν είναι άμεσα συγκρίσιμα, αλλά και οι δύο επίσημες μετρήσεις δείχνουν την ίδια γενική κατεύθυνση: οι τιμές παραμένουν υπό ανοδική πίεση.

Το θέμα έχει πλέον φτάσει και στη Βουλή

Η έκταση των ξένων αγορών δεν αποτελεί πλέον μόνο οικονομικό θέμα.

Στις 3 Σεπτεμβρίου 2026, κυβέρνηση και Βουλή επανέφεραν τη συζήτηση για αυστηρότερο πλαίσιο στις αγορές γης και ακινήτων από υπηκόους τρίτων χωρών.

Στο τραπέζι βρίσκονται προτάσεις που αφορούν μεταξύ άλλων περιορισμούς σε αγροτική γη, μεγάλες εκτάσεις και ακίνητα κοντά σε κρίσιμες υποδομές, λιμάνια, αεροδρόμια και τη γραμμή κατάπαυσης του πυρός.

Ο υπουργός Εσωτερικών Κωνσταντίνος Ιωάννου δήλωσε ότι στόχος είναι αποτελεσματικότερη ρύθμιση, μεγαλύτερη διαφάνεια και ουσιαστικότερος έλεγχος.

Ταυτόχρονα, στη δημόσια συζήτηση υπάρχουν και προειδοποιήσεις ότι υπερβολικά γενικευμένοι περιορισμοί θα μπορούσαν να επηρεάσουν αρνητικά τις επενδύσεις.

Το γεγονός ότι η συζήτηση αυτή πραγματοποιείται ακριβώς τη στιγμή που η ξένη ζήτηση αυξάνεται ταχύτερα από τη συνολική αγορά δεν είναι αμελητέο.

Άρα, ποιος αγοράζει τελικά την Κύπρο;

Οι αριθμοί δίνουν μια πιο σύνθετη απάντηση από αυτή που υπονοεί ο τίτλος.

Οι Κύπριοι εξακολουθούν να αγοράζουν το μεγαλύτερο μέρος των ακινήτων σε παγκύπριο επίπεδο.

Όμως σχεδόν €2,7 δισ. έχουν ήδη αλλάξει χέρια σε ολοκληρωμένες μεταβιβάσεις μέσα σε επτά μήνες.

Τα νέα πωλητήρια αυξάνονται με διψήφιο ρυθμό.

Οι ξένοι βρίσκονται πίσω από περίπου δύο στα πέντε νέα πωλητήρια.

Οι αγοραστές τρίτων χωρών αποτελούν περίπου δύο στους τρεις ξένους αγοραστές.

Και στις παράκτιες επαρχίες η εικόνα είναι ακόμη πιο έντονη.

Στην Πάφο περίπου επτά στα δέκα νέα πωλητήρια του πρώτου επταμήνου συνδέονται με ξένους αγοραστές.

Στη Λάρνακα το ποσοστό πλησιάζει το ένα στα δύο.

Η Λεμεσός, από την άλλη, συγκεντρώνει περίπου 40% της αξίας όλων των ολοκληρωμένων μεταβιβάσεων.

Και η Λευκωσία παραμένει το μεγάλο αντίβαρο: μια αγορά πολύ περισσότερο προσανατολισμένη στον εγχώριο αγοραστή.

Το πραγματικό story, επομένως, δεν είναι ότι «οι ξένοι αγοράζουν όλη την Κύπρο».

Είναι ότι η αγορά ακινήτων της Κύπρου χωρίζεται πλέον σε δύο διαφορετικούς κόσμους.

Έναν κυρίως εγχώριο, με επίκεντρο τη Λευκωσία.

Και έναν ολοένα περισσότερο διεθνοποιημένο, στις παράκτιες πόλεις, όπου ξένο κεφάλαιο, επενδυτική ζήτηση, μετεγκαταστάσεις και τοπικοί αγοραστές ανταγωνίζονται για το ίδιο — και όχι πάντα επαρκές — απόθεμα ακινήτων.

Και ίσως αυτό, περισσότερο ακόμη και από τα €2,7 δισ., είναι ο αριθμός που θα καθορίσει την επόμενη ημέρα της κυπριακής αγοράς ακινήτων.

Πηγές και διασταύρωση στοιχείων: Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου, Στατιστική Υπηρεσία Κύπρου, Τμήμα Μετανάστευσης, στοιχεία Υπουργείου Εσωτερικών που κατατέθηκαν στη Βουλή και έκθεση Ελεγκτικής Υπηρεσίας.