Αύξηση προσφοράς κατοικιών: Το κρίσιμο στοίχημα για το στεγαστικό

Η πραγματική επιτυχία στην αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος στην Κύπρο μετριέται μέσα από τους ανθρώπους, τις οικογένειες και τους νέους που καταφέρνουμε τελικά να στεγάσουμε.

Αυτό ανέφερε πρόσφατα ο Πρόεδρος του Συνδέσμου Ανάπτυξης Ακινήτων, Γιάννης Μισιρλής, σε τηλεοπτική του παρέμβαση. Και ίσως αυτή η διαπίστωση να συνοψίζει καλύτερα από οτιδήποτε άλλο την ουσία της συζήτησης για το στεγαστικό.

Γιατί στο τέλος της ημέρας, η επιτυχία μιας στεγαστικής πολιτικής δεν κρίνεται από τον αριθμό των μέτρων που ανακοινώνονται ή των κινήτρων που θεσπίζονται. Κρίνεται από το αν περισσότερα νοικοκυριά μπορούν πράγματι να βρουν κατάλληλη κατοικία, για αγορά ή ενοικίαση, σε κόστος που μπορούν να αντέξουν.

Και για να συμβεί αυτό, η αύξηση της προσφοράς κατοικιών αποτελεί μία από τις βασικότερες προϋποθέσεις.

Μεγαλύτερη προσφορά, περισσότερες επιλογές

Το στεγαστικό είναι ένα σύνθετο πρόβλημα, στο οποίο επιδρούν πολλοί παράγοντες. Ένας από τους σημαντικότερους, όμως, είναι η ανισορροπία μεταξύ της ζήτησης και των διαθέσιμων κατοικιών.

Όταν σε περιοχές με υψηλή ζήτηση οι διαθέσιμες κατοικίες δεν επαρκούν, οι επιλογές των πολιτών περιορίζονται και οι πιέσεις στις τιμές εντείνονται. Η αύξηση της προσφοράς, επομένως, αποτελεί ουσιαστικό μέρος της προσπάθειας για καλύτερη πρόσβαση στη στέγαση.

Χρειαζόμαστε περισσότερες κατοικίες στην αγορά, αλλά και κατοικίες που ανταποκρίνονται στις πραγματικές ανάγκες των σύγχρονων νοικοκυριών ως προς το μέγεθος, την τοποθεσία και το κόστος.

Από την άδεια στην κατοικία

Για να αυξηθεί ουσιαστικά η προσφορά κατοικιών, πρέπει να εξετάσουμε τα κύρια εμπόδια στη διαδρομή ενός έργου: από την αδειοδότηση μέχρι την έναρξη των εργασιών, την κατασκευή και, τελικά, την παράδοση της κατοικίας στον πολίτη.

Οι καθυστερήσεις στις διαδικασίες αδειοδότησης, αποτελούν ένα από τα κυριότερα εμπόδια σε αυτή τη διαδρομή. Αυξάνουν το κόστος, μεταθέτουν τα χρονοδιαγράμματα και καθυστερούν την είσοδο νέων κατοικιών στην αγορά. Γι’ αυτό χρειάζονται διαδικασίες ταχύτερες, απλούστερες και, κυρίως, προβλέψιμες, με σαφή χρονοδιαγράμματα, κοινή προσέγγιση στην εφαρμογή των διαδικασιών και αποτελεσματικότερο συντονισμό μεταξύ όλων των αρμόδιων υπηρεσιών.

Ο ΕΟΑ Λευκωσίας έχει παρουσιάσει θετικά αποτελέσματα ως προς την αδειοδότηση, όπως και άλλοι ΕΟΑ. Το σημαντικό είναι η πρόοδος αυτή να ενισχυθεί και να αποκτήσει ακόμη μεγαλύτερη συνέπεια, ώστε οι καλές πρακτικές να εφαρμόζονται ευρύτερα και ο χρόνος εξέτασης μιας αίτησης να είναι όσο το δυνατόν πιο σαφής και προβλέψιμος. Για έναν επιχειρηματία ανάπτυξης γης, η προβλεψιμότητα είναι εξίσου σημαντική με την ταχύτητα, καθώς επιτρέπει καλύτερο προγραμματισμό, περιορίζει το επιπρόσθετο κόστος και διευκολύνει την έγκαιρη υλοποίηση των έργων.

Η έκδοση μιας άδειας, όμως, δεν ισοδυναμεί αυτομάτως με μια νέα κατοικία στην αγορά. Από τη στιγμή που ένα έργο αδειοδοτείται, πρέπει να υπάρχουν και οι προϋποθέσεις για να κατασκευαστεί χωρίς νέες, σημαντικές καθυστερήσεις. Σε αυτό το σημείο, η επάρκεια ανθρώπινου δυναμικού αποτελεί εξίσου κρίσιμο παράγοντα.

Η έλλειψη τεχνικού και εξειδικευμένου προσωπικού επηρεάζει τον ρυθμό εκτέλεσης των έργων, αυξάνει το κόστος και περιορίζει την πραγματική δυνατότητα του κλάδου να ανταποκριθεί στην ανάγκη για περισσότερες κατοικίες. Δεν μπορούμε να επιδιώκουμε σημαντική αύξηση του οικιστικού αποθέματος χωρίς να διασφαλίζουμε ότι υπάρχουν οι άνθρωποι και οι δεξιότητες που απαιτούνται για την κατασκευή του.

Γι’ αυτό και η συζήτηση για το στεγαστικό πρέπει να συνδέει τις αδειοδοτήσεις με την πραγματική παραγωγική δυνατότητα του τομέα. Το ζητούμενο δεν είναι απλώς να εκδίδονται περισσότερες άδειες, αλλά οι άδειες αυτές να μετατρέπονται όσο το δυνατόν γρηγορότερα σε έργα, σε ολοκληρωμένες κατοικίες και, τελικά, σε περισσότερες επιλογές για τους πολίτες.

Αξιοποίηση και του υφιστάμενου αποθέματος

Πέρα από την κατασκευή νέων κατοικιών, σημαντικό μέρος της προσπάθειας για αύξηση της προσφοράς βρίσκεται και στην καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος.

Κενές, παλαιές ή αναξιοποίητες κατοικίες μπορούν, μέσα από σωστά σχεδιασμένα κίνητρα για ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση, να επανενταχθούν στην αγορά και να προσφέρουν ταχύτερα πρόσθετες επιλογές στέγασης. Πρόκειται για μια κατεύθυνση που μπορεί να αποδώσει ουσιαστικά, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου υπάρχει ήδη αυξημένη ζήτηση αλλά περιορισμένη διαθεσιμότητα.

Σε αυτή τη λογική κινείται και το Σχέδιο «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω» της στεγαστικής πολιτικής, το οποίο αποτελεί θετικό βήμα και μπορεί να ενισχυθεί περαιτέρω, ώστε να κινητοποιήσει μεγαλύτερο μέρος του ανενεργού αποθέματος και να επιστρέψουν περισσότερες κατοικίες στη μακροχρόνια αγορά ενοικίασης.

Παράλληλα, χρειάζεται να δημιουργηθούν οι κατάλληλες συνθήκες για την ανάπτυξη περισσότερων κατοικιών που θα προορίζονται εξαρχής για μακροχρόνια ενοικίαση, μέσα και από μοντέλα όπως το Build-to-Rent. Η διεύρυνση της προσφοράς στην ενοικιαστική αγορά είναι εξίσου σημαντική με την αύξηση των κατοικιών προς πώληση.

Μια αποτελεσματική στεγαστική στρατηγική οφείλει, επομένως, να αξιοποιεί όλες τις διαθέσιμες πηγές προσφοράς: νέες αναπτύξεις, επανένταξη υφιστάμενων κατοικιών στην αγορά και ενίσχυση της μακροχρόνιας ενοικίασης. Στόχος πρέπει να είναι περισσότερες πραγματικές επιλογές για τους πολίτες, είτε επιθυμούν να αγοράσουν είτε χρειάζονται μια σταθερή και οικονομικά βιώσιμη λύση ενοικίασης.

Από τις πολιτικές στο αποτέλεσμα

Η αποτελεσματική αντιμετώπιση του στεγαστικού απαιτεί ένα συνολικό πλέγμα παρεμβάσεων: στήριξη των ευάλωτων ομάδων, κίνητρα για την παραγωγή προσιτής κατοικίας, συνεργασία δημόσιου και ιδιωτικού τομέα και καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος.

Η στεγαστική πολιτική του Υπουργείου Εσωτερικών κινείται προς θετική κατεύθυνση, μέσα από σειρά μέτρων που επιχειρούν να ενισχύσουν τόσο την προσφορά όσο και την πρόσβαση στη στέγαση. Το κρίσιμο, όμως, είναι οι πολιτικές αυτές να αποκτήσουν το απαιτούμενο εύρος, να εφαρμοστούν με συνέπεια και να αποδώσουν μετρήσιμο αποτέλεσμα στην πράξη.

Γιατί, τελικά, όλες οι παρεμβάσεις πρέπει να συγκλίνουν σε έναν συγκεκριμένο στόχο: να αυξήσουν τις πραγματικά διαθέσιμες κατοικίες στην αγορά και να διευρύνουν τις επιλογές για τους πολίτες.

Αυτό είναι και το κρίσιμο στοίχημα για τα επόμενα χρόνια. Να περάσουμε από τα σχέδια, τις άδειες και τους αριθμούς στις κατοικίες που ολοκληρώνονται και παραδίδονται, αλλά κυρίως στους ανθρώπους που καταφέρνουν τελικά να αποκτήσουν πρόσβαση σε στέγαση.

Γιατί εκεί πρέπει να μετριέται η πραγματική επιτυχία κάθε στεγαστικής πολιτικής: στο πόσες περισσότερες πραγματικές λύσεις στέγασης δημιουργούνται.

Μερσίνα Ισιδώρου

Γενική Διευθύντρια Συνδέσμου Ανάπτυξης Ακινήτων