MoneyMatters Ai · AI Takeaways
- Σε μεταπώληση €200.000, η συνήθης κλίμακα με την έκπτωση 50% δίνει €4.600 μεταβιβαστικά, εφόσον ισχύουν οι συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
- Νεόδμητο €200.000 χωρίς ΦΠΑ γίνεται €210.000 με 5% ή €238.000 με 19%, αν ο αντίστοιχος συντελεστής εφαρμόζεται σε όλη την αξία.
- Οι νέες συμβάσεις από το 2026 δεν επιβαρύνονται με το παλαιό τέλος χαρτοσήμου. Έγγραφα που είχαν υπογραφεί έως το τέλος του 2025 εξετάζονται χωριστά.
- Εκτίμηση, χρηματοδότηση, τεχνικός και νομικός έλεγχος, συνδέσεις και αρχικές εργασίες χρειάζονται ξεχωριστό προϋπολογισμό.
Η αγγελία γράφει €200.000. Το ποσό που χρειάζεσαι για να αγοράσεις και να παραλάβεις το σπίτι μπορεί να είναι αρκετά μεγαλύτερο. Η πρώτη ερώτηση είναι αν η τιμή περιλαμβάνει ΦΠΑ. Η δεύτερη είναι αν αγοράζεις νεόδμητο ή μεταπώληση. Η τρίτη είναι ποια έξοδα μένουν εκτός του ποσού που θα χρηματοδοτήσει η τράπεζα.
Για να μην συγκρίνονται διαφορετικά πράγματα, ο οδηγός ξεκινά από καθαρή τιμή €200.000 πριν από τυχόν ΦΠΑ. Στη μεταπώληση υποθέτουμε ότι δεν επιβάλλεται ΦΠΑ και ότι εφαρμόζεται η συνήθης μείωση μεταβιβαστικών. Οι τρεις στήλες δεν αποτελούν προσφορά για το ίδιο ακίνητο, αλλά αποτυπώνουν διαφορετικά φορολογικά καθεστώτα.
Οι τρεις πρώτοι λογαριασμοί
| Αγορά με καθαρή τιμή €200.000 | ΦΠΑ | Μεταβιβαστικά στο παράδειγμα | Τίμημα και συγκεκριμένη επιβάρυνση |
|---|---|---|---|
| Μεταπώληση εκτός ΦΠΑ | €0 | €4.600 | €204.600 |
| Νεόδμητη κατοικία που καλύπτεται ολόκληρη από 5% | €10.000 | €0 | €210.000 |
| Νεόδμητη κατοικία με 19% σε όλη την αξία | €38.000 | €0 | €238.000 |
Στο παράδειγμα της μεταπώλησης, η αρχική κλίμακα είναι 3% για τις πρώτες €85.000, 5% για τις επόμενες €85.000 και 8% για τις τελευταίες €30.000. Το άθροισμα €9.200 μειώνεται σε €4.600 με την έκπτωση 50%. Ο επίσημος οδηγός μεταβίβασης του Κτηματολογίου προβλέπει εξαιρέσεις. Αν η βάση εκτίμησης ή η περίπτωση διαφέρει, διαφέρει και το τελικό ποσό.
Όταν η ίδια πράξη υπάγεται σε ΦΠΑ, τα συνήθη μεταβιβαστικά δεν προστίθενται αυτομάτως από πάνω. Ζήτησε από τον νομικό σύμβουλο να αποτυπώσει ποια επιβάρυνση εφαρμόζεται, αντί να αθροίζεις όλες τις γραμμές ενός γενικού υπολογιστή εξόδων.
Το 5% δεν προκύπτει μόνο από την τιμή
Η Φορολογία εξηγεί τις προϋποθέσεις του μειωμένου ΦΠΑ για κύρια και μόνιμη κατοικία. Στο γενικό καθεστώς υπάρχουν όρια δομήσιμου εμβαδού και αξίας: τα πρώτα 130 τ.μ. μέχρι €350.000, με συνολική αξία έως €475.000 και συνολικό δομήσιμο εμβαδόν έως 190 τ.μ. Η χρήση, το συγκεκριμένο καθεστώς και τυχόν μεταβατικές διατάξεις πρέπει να ελεγχθούν πριν υπογραφεί ο υπολογισμός.
Η γραμμή των €210.000 προϋποθέτει ότι ολόκληρη η καθαρή αξία του παραδείγματος καλύπτεται νόμιμα από το 5%. Αν μέρος επιβαρύνεται με άλλο συντελεστή, απαιτείται επιμερισμός. Ζήτησε καθαρή αξία, φορολογητέο εμβαδόν, ΦΠΑ ανά τμήμα και τελικό πληρωτέο ποσό σε ένα έγγραφο.
Πόσα μετρητά χρειάζεσαι πριν από τα υπόλοιπα έξοδα
Ας υποθέσουμε ότι η τελική εγκεκριμένη χρηματοδότηση είναι €160.000 σε κάθε διαδρομή. Η διαφορά που καλύπτεις από δικά σου χρήματα είναι €44.600 στη μεταπώληση, €50.000 στη νεόδμητη κατοικία με πλήρη εφαρμογή 5% και €78.000 στη διαδρομή 19%. Αυτά είναι ποσά πριν από επαγγελματικές αμοιβές, έξοδα υποθήκης, ασφάλειες και λοιπές δαπάνες. Δεν υπονοείται ότι κάθε τράπεζα χρηματοδοτεί το ίδιο ποσό ή τον ΦΠΑ.
Ο δεύτερος πίνακας που πρέπει να συμπληρώσεις
| Γραμμή προϋπολογισμού | Τι χρειάζεται να ζητήσεις |
|---|---|
| Νομικός έλεγχος και σύμβαση | Γραπτό αντικείμενο εργασίας, τελική αμοιβή και ΦΠΑ |
| Τεχνικός έλεγχος | Τι εξετάζεται και αν περιλαμβάνονται έλεγχοι υγρασίας ή άλλες ειδικές εργασίες |
| Δάνειο και εξασφαλίσεις | Εκτίμηση, τραπεζικές χρεώσεις, εγγραφή υποθήκης, απαιτούμενες ασφάλειες |
| Παράδοση κατοικίας | Υπόλοιπα, κοινόχρηστα, συνδέσεις, εγγυήσεις και μετρητές |
| Πρώτες εργασίες | Δεσμευτικές προσφορές για όσα απαιτούνται πριν εγκατασταθείς |
Δεν υπάρχει ένα ενιαίο υποχρεωτικό ποσοστό για όλες τις ιδιωτικές αμοιβές. Ένα έτοιμο «βάλε 5% για έξοδα» μπορεί να υποτιμήσει μια συγκεκριμένη αγορά ή να αθροίσει δαπάνες που δεν εφαρμόζονται. Χρησιμοποίησε ξεχωριστή γραμμή, ημερομηνία πληρωμής και γραπτό ποσό για καθεμία.
Πρόσεξε τους παλιούς πίνακες με χαρτόσημα
Η κατάργηση των περί Χαρτοσήμων Νόμων από 1 Ιανουαρίου 2026 σημαίνει ότι ένας παλιός υπολογιστής μπορεί να προσθέτει χρέωση που δεν αφορά νέα σύμβαση. Έγγραφο υπογεγραμμένο έστω από ένα συμβαλλόμενο έως 31 Δεκεμβρίου 2025 εξακολουθεί να εξετάζεται με τους προηγούμενους κανόνες. Άλλα νόμιμα τέλη δεν καταργούνται απλώς επειδή κάποτε πληρώνονταν με χαρτόσημα.
Έρευνα και υπολογισμοί: MoneyMatters. Έλεγχος στοιχείων: 4 Νοεμβρίου 2026. Τα αριθμητικά σενάρια έχουν τις παραδοχές που αναφέρονται σε κάθε πίνακα.
Φωτογραφία: Michal Klajban / CC BY-SA 4.0. Προσαρμογή μεγέθους και περικοπή.
The post Σπίτι €200.000: Πότε ο πρώτος λογαριασμός γίνεται €204.600, €210.000 ή €238.000 appeared first on moneymatters.cy.
