Το κόστος κατασκευής στην εξίσωση της προσιτής στέγασης

Στο στεγαστικό έχουμε ήδη αρκετά προβλήματα να αντιμετωπίσουμε. Περιορισμένη προσφορά κατοικιών, παράλογα μεγάλοι χρόνοι αδειοδότησης, υψηλό κόστος γης, αυξημένα χρηματοδοτικά κόστη και μια διεθνή εφοδιαστική αλυσίδα που τα τελευταία χρόνια μάς έχει συνηθίσει περισσότερο στις ανατροπές παρά στη σταθερότητα. Σε αυτό το ήδη επιβαρυμένο περιβάλλον, οι τιμές των κατασκευαστικών υλικών καταγράφουν εκ νέου άνοδο.

Τα τελευταία στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας δεν πρέπει να αντιμετωπιστούν ως ακόμα ένας οικονομικός δείκτης. Τον Ιούλιο, ο Δείκτης Τιμών Κατασκευαστικών Υλικών αυξήθηκε κατά 3,33% σε σχέση με έναν χρόνο προηγουμένως και έφθασε στις 123 μονάδες, με βάση το 2021=100. Ακόμα μεγαλύτερες αυξήσεις καταγράφονται σε βασικές κατηγορίες υλικών που χρησιμοποιούνται καθημερινά σε εργοτάξια: 6,61% στο ηλεκτρολογικό υλικό, 6,58% στα πλαστικά, 6,14% στα προϊόντα αλουμινίου και άλλων μετάλλων και 5,12% στα προϊόντα ξύλου.

Έχει, βεβαίως, σημασία να είμαστε ακριβείς. Η αύξηση κατά 3,33% στα υλικά δεν σημαίνει ότι το συνολικό κόστος κατασκευής μιας κατοικίας αυξήθηκε κατά το ίδιο ποσοστό. Τα υλικά αποτελούν έναν μόνο – αν και σημαντικό – παράγοντα στη διαμόρφωση του τελικού κόστους. Το σημαντικότερο, όμως, είναι ότι η νέα αύξηση δεν ξεκινά από χαμηλή βάση. Ο σχετικός δείκτης βρίσκεται πλέον περίπου 23% υψηλότερα σε σχέση με το έτος βάσης 2021.

Εδώ βρίσκεται ένα μέρος της συζήτησης για το στεγαστικό που στην Κύπρο συχνά παραλείπουμε. Μιλάμε, και σωστά κάνουμε, για τις τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια. Πολύ λιγότερο όμως μιλάμε για το κόστος που απαιτείται για την κατασκευή της κατοικίας.

Για να φτάσει στην αγορά, μεσολαβεί μία ολόκληρη διαδικασία που περιλαμβάνει την αγορά της γης και τον σχεδιασμό, την αδειοδότηση, τη χρηματοδότηση και τελικώς την κατασκευή. Όταν σε κάθε ένα από αυτά τα στάδια καταγράφονται αυξήσεις στις τιμές, οι επιβαρύνσεις συσσωρεύονται. Ένα μέρος τους μπορεί να απορροφηθεί από τον επιχειρηματία ανάπτυξης γης ή τον εργολάβο. Όταν, όμως, το κόστος ξεπεράσει ένα συγκεκριμένο σημείο, επηρεάζεται η βιωσιμότητα μιας ανάπτυξης. Ένα έργο μπορεί να καθυστερήσει ή να μην προχωρήσει, περιορίζοντας την προσφορά, ή να υλοποιηθεί με υψηλότερο κόστος, επηρεάζοντας την τελική τιμή διάθεσης. Και στις δύο περιπτώσεις, ο τελικός χαμένος είναι ο ίδιος: ο άνθρωπος που χρειάζεται σπίτι. Στην πρώτη, βρίσκει λιγότερες κατοικίες στην αγορά, ενώ στη δεύτερη τις βρίσκει ακριβότερες. Αυτός είναι και ο λόγος που το κόστος κατασκευής πρέπει πλέον να αποτελέσει ουσιαστικό μέρος της δημόσιας συζήτησης για την προσιτή στέγαση. Δεν είναι δυνατόν να συζητούμε μόνο πώς θα περιορίσουμε την τελική τιμή, χωρίς να συζητούμε πώς θα μειώσουμε το κόστος που δημιουργείται μέχρι να φτάσουμε σε αυτήν.

Η αδειοδότηση αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα. Κάθε μήνας καθυστέρησης συνεπάγεται πρόσθετο χρηματοδοτικό και διοικητικό κόστος, ενώ αυξάνει την έκθεση σε πιθανές ανατιμήσεις υλικών και υπηρεσιών. Μια ανάπτυξη που θα μπορούσε να ξεκινήσει σήμερα, αλλά ξεκινά 1-3 χρόνια αργότερα, δεν παραδίδει απλώς αργότερα τις κατοικίες. Κατά κανόνα αυξάνει και το κόστος με το οποίο αυτές θα φτάσουν τελικά στην αγορά. Και όταν αυτό συμβαίνει σε ολόκληρη την αγορά, έχουμε ταυτόχρονα λιγότερη προσφορά και υψηλότερο κόστος. Τον χειρότερο δυνατό συνδυασμό για τη στεγαστική προσιτότητα.

Η λύση προφανώς δεν είναι να πιστεύουμε ότι η πολιτεία μπορεί να ελέγξει τις διεθνείς τιμές μετάλλων, ξυλείας ή πλαστικών. Μπορεί όμως να επικεντρωθεί στα κόστη που μπορούμε να επηρεάσουμε στην Κύπρο. Να μειώσει δραστικά τον χρόνο αδειοδότησης. Να περιορίσει περιττές διαδικασίες και επαναλήψεις. Να στηρίξει την τεχνολογία και τις σύγχρονες μεθόδους κατασκευής που μειώνουν χρόνο και κόστος. Να ενθαρρύνει μεγαλύτερη προσφορά γης και περισσότερες οικιστικές μονάδες εκεί όπου υπάρχει ζήτηση. Και κάθε νέα φορολογία, τέλος ή κανονιστική επιβάρυνση στον κατασκευαστικό, πρέπει να αξιολογείται και μέσα από ένα πολύ απλό ερώτημα: πόσο θα προσθέσει τελικά στο κόστος της κατοικίας;

Γιατί η προσιτή στέγη δεν καθορίζεται μόνο από την τιμή που καλείται να πληρώσει ο πολίτης στο τέλος. Καθορίζεται πολύ νωρίτερα, από τις συνθήκες μέσα στις οποίες μια κατοικία σχεδιάζεται, αδειοδοτείται και κατασκευάζεται.

Αν θέλουμε πραγματικά να αντιμετωπίσουμε το στεγαστικό, πρέπει να συζητήσουμε με την ίδια σοβαρότητα, όχι μόνο την τελική τιμή της κατοικίας, αλλά και το κόστος δημιουργίας της.

Γιάννης Μισιρλής
Πρόεδρος Συνδέσμου Ανάπτυξης Ακινήτων