AI Takeaways
- Η πρόταση προβλέπει ότι το συμφωνημένο τίμημα μεταξύ ανεξάρτητων μερών θα τεκμαίρεται ως αγοραία αξία, εφόσον υποστηρίζεται από πρόσφατη έκθεση αδειούχου εκτιμητή.
- Το Κτηματολόγιο θα μπορεί να αποκλίνει μόνο με ειδική και αιτιολογημένη απόφαση σε περιπτώσεις απάτης, εικονικής συναλλαγής, συνδεδεμένων μερών ή ουσιώδους εκτιμητικού σφάλματος.
- Το 2021, το δηλωθέν ποσό των μεταβιβάσεων ήταν €2,886 δισ., ενώ το αποδεκτό ποσό για σκοπούς τελών έφθασε τα €3,179 δισ., διαφορά €292,5 εκατ. ή περίπου 10%.
- Πρόκειται για πρόταση προς διαβούλευση και όχι για κυβερνητική απόφαση ή κατατεθειμένο νομοσχέδιο.
Αλλαγή του τρόπου με τον οποίο καθορίζεται η αξία ενός ακινήτου για σκοπούς μεταβιβαστικών τελών εισηγείται ο Πόλυς Κουρουσίδης, θέτοντας προς διαβούλευση ένα μοντέλο που δίνει μεγαλύτερο βάρος στο πραγματικό τίμημα της συναλλαγής και στην έκθεση αδειούχου εκτιμητή.
Η πρόταση παρουσιάστηκε μέσω ανακοίνωσης του Συμβουλίου Παρακολούθησης Κυβερνητικού Έργου του ΔΗΣΥ, στο οποίο ο κ. Κουρουσίδης έχει το χαρτοφυλάκιο Εσωτερικών. Δεν αποτελεί, στο παρόν στάδιο, κυβερνητική απόφαση ή κατατεθειμένο νομοσχέδιο, αλλά εισήγηση για δημόσια και θεσμική συζήτηση.
Τι προτείνεται να αλλάξει
Στον πυρήνα της εισήγησης βρίσκεται η δημιουργία ενός μαχητού τεκμηρίου: όταν μία πώληση πραγματοποιείται μεταξύ ανεξάρτητων μερών και το συμφωνημένο τίμημα τεκμηριώνεται από αδειούχο εκτιμητή, τότε αυτό θα πρέπει να θεωρείται η αγοραία αξία του ακινήτου για σκοπούς μεταβιβαστικών τελών.
Για να εφαρμόζεται το τεκμήριο, προτείνονται σωρευτικά τέσσερις προϋποθέσεις:
- η συναλλαγή να πραγματοποιείται μεταξύ ανεξάρτητων μερών,
- να μην υπάρχουν ενδείξεις υποτιμολόγησης ή εικονικής συναλλαγής,
- το τίμημα να στηρίζεται σε έκθεση αδειούχου εκτιμητή ή σε τραπεζική εκτίμηση υπογεγραμμένη από αδειούχο εκτιμητή,
- η εκτίμηση να έχει συνταχθεί εντός των τελευταίων τριών μηνών πριν από τη μεταβίβαση.
Το Κτηματολόγιο δεν θα χάνει την εξουσία ελέγχου. Θα μπορεί, σύμφωνα με την πρόταση, να απορρίπτει το συμφωνημένο τίμημα όταν τεκμηριώνει με ειδική και αιτιολογημένη απόφαση ότι υπάρχει απάτη, εικονική συναλλαγή, συναλλαγή μεταξύ συνδεδεμένων προσώπων ή ουσιώδες επιστημονικό σφάλμα στην εκτίμηση.
Θα μπορεί επίσης να ζητεί επικαιροποιημένη έκθεση όταν έχει μεσολαβήσει ουσιώδης μεταβολή στην αγορά ή στα χαρακτηριστικά του ακινήτου.
Η διαφορά των €292,5 εκατ.
Η συζήτηση αποκτά ιδιαίτερο οικονομικό βάρος λόγω της διαφοράς που καταγράφεται μεταξύ των ποσών που δηλώνονται στα συμβόλαια και εκείνων που τελικά γίνονται αποδεκτά για σκοπούς τελών.
Σύμφωνα με την ετήσια έκθεση του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, το 2021 το συνολικό δηλωθέν ποσό των πωλήσεων-μεταβιβάσεων ανερχόταν σε €2.886.040.408,95. Το συνολικό αποδεκτό ποσό, πάνω στο οποίο υπολογίζονταν τα μεταβιβαστικά τέλη, έφθασε τα €3.178.516.357,84.
Η διαφορά ήταν €292.475.948,89, δηλαδή περίπου 10%. Τα επίσημα στοιχεία επιβεβαιώνουν το μέγεθος της απόκλισης, δεν εξηγούν όμως από μόνα τους πόσο μέρος της οφειλόταν σε πραγματική υποτιμολόγηση και πόσο σε διαφορετική εκτίμηση της αγοραίας αξίας από τη διοίκηση.
Αυτό είναι και το βασικό σημείο της πρότασης: να μεταφερθεί το βάρος της απόδειξης στη διοίκηση όταν μία συναλλαγή μεταξύ ανεξάρτητων μερών έχει ήδη τεκμηριωθεί από επαγγελματία εκτιμητή.
Ο κίνδυνος οι διοικητικές αξίες να επηρεάζουν την αγορά
Ο κ. Κουρουσίδης υποστηρίζει ότι οι αξίες που αποδέχεται το κράτος δεν λειτουργούν μόνο ως φορολογική βάση. Αποτελούν και σημείο αναφοράς για πωλητές, αγοραστές, τράπεζες, επενδυτές και επαγγελματίες του κλάδου.
Κατά την εισήγησή του, όταν οι διοικητικές εκτιμήσεις είναι συστηματικά υψηλότερες από τις τιμές πραγματικών συναλλαγών, μπορεί να δημιουργούν αυξημένες προσδοκίες για τις αξίες των ακινήτων. Διευκρινίζει, πάντως, ότι οι τιμές διαμορφώνονται από πολλούς παράγοντες, όπως η προσφορά, η ζήτηση, τα επιτόκια και η γενικότερη οικονομική συγκυρία.
Τι ισχύει σήμερα για τα τέλη
Η επίσημη υπηρεσία υπολογισμού του κράτους διευκρινίζει ότι όταν σε μία πώληση ακινήτου έχει καταβληθεί ΦΠΑ, δεν επιβάλλονται μεταβιβαστικά τέλη. Στις υπόλοιπες περιπτώσεις, τα τέλη καταβάλλονται με μείωση 50% επί του ποσού που προκύπτει από τον υπολογισμό. Οι λεπτομέρειες και οι εξαιρέσεις παρουσιάζονται στην επίσημη υπηρεσία του Τμήματος Κτηματολογίου.
Η νέα πρόταση δεν αλλάζει τους συντελεστές ή τις υφιστάμενες απαλλαγές. Εστιάζει στη βάση αξίας πάνω στην οποία υπολογίζονται τα τέλη όταν αυτά οφείλονται.
Τα ανοικτά ζητήματα της διαβούλευσης
Η εισήγηση υπόσχεται ταχύτερες μεταβιβάσεις, λιγότερες ενστάσεις και μεγαλύτερη προβλεψιμότητα. Για να μετατραπεί όμως σε λειτουργική νομοθετική ρύθμιση, θα πρέπει να απαντηθούν κρίσιμα ερωτήματα.
Μεταξύ αυτών είναι ο τρόπος ελέγχου της πραγματικής ανεξαρτησίας των μερών, η αντιμετώπιση αποκλίσεων μεταξύ διαφορετικών εκτιμήσεων, τα όρια του «ουσιώδους σφάλματος» και οι δικλίδες ώστε η νέα διαδικασία να μην αποδυναμώσει την προστασία των δημόσιων εσόδων.
Η ουσία της συζήτησης είναι η ισορροπία ανάμεσα σε δύο ανάγκες: να αποτρέπεται η τεχνητή υποτιμολόγηση, χωρίς το κράτος να επιβάλλει φορολογητέες αξίες που δεν αντανακλούν μία πραγματική και επαρκώς τεκμηριωμένη συναλλαγή.
The post Μεταβιβαστικά τέλη: Πρόταση να αναγνωρίζεται το πραγματικό τίμημα των ακινήτων appeared first on moneymatters.cy.
