ΜΟΤ Κτιρίων για να είμαστε προμηθείς και όχι επιμηθείς | Του Πόλυ Κουρουσίδη

Τα τραγικά περιστατικά των τελευταίων μηνών με επικίνδυνες οικοδομές ανέδειξαν για ακόμη μία φορά ένα πρόβλημα που γνωρίζουμε εδώ και χρόνια. Για λίγες ημέρες συζητούμε, εξαγγέλλουμε μέτρα και αναζητούμε ευθύνες. Στη συνέχεια, όμως, το θέμα υποχωρεί από την επικαιρότητα μέχρι το επόμενο περιστατικό.

Αυτό πρέπει να αλλάξει. Η Πολιτεία οφείλει να περάσει από τη διαχείριση του κινδύνου στην πρόληψη και από τις εξαγγελίες σε ένα μόνιμο και εφαρμόσιμο σύστημα.

Η συζήτηση για αυστηρότερο νομοθετικό πλαίσιο και ενίσχυση των αρμοδιοτήτων των Επαρχιακών Οργανισμών Αυτοδιοίκησης κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση. Δεν αρκεί όμως να εντοπίζουμε μια επικίνδυνη οικοδομή και να αποστέλλουμε ειδοποιήσεις στους ιδιοκτήτες. Το πραγματικό ερώτημα είναι τι γίνεται την επόμενη ημέρα: ποιος εκτελεί τις εργασίες, ποιος τις χρηματοδοτεί και τι συμβαίνει όταν ένας ιδιοκτήτης αδυνατεί ή αρνείται να πληρώσει;

ΜΟΤ Κτιρίων – πρόληψη πριν από το πρόβλημα

Πρώτο βήμα πρέπει να είναι η σταδιακή εφαρμογή ενός «ΜΟΤ Κτιρίων», με περιοδικό τεχνικό έλεγχο, ξεκινώντας από τις παλαιότερες πολυκατοικίες και τις οικοδομές αυξημένου κινδύνου.

Δεν μιλούμε απαραίτητα για μια πολύπλοκη και δαπανηρή στατική μελέτη για κάθε κτίριο. Ένας τυποποιημένος τεχνικός έλεγχος από κατάλληλα καταρτισμένους μηχανικούς μπορεί να εντοπίζει εγκαίρως σοβαρές ενδείξεις και, όπου απαιτείται, να οδηγεί σε εξειδικευμένη διερεύνηση.

Τα αποτελέσματα πρέπει να καταγράφονται σε ένα Εθνικό Μητρώο Επικίνδυνων και Υψηλού Κινδύνου Οικοδομών, ώστε οι ΕΟΑ και η Πολιτεία να γνωρίζουν πού βρίσκεται το πρόβλημα και ποιες περιπτώσεις πρέπει να αντιμετωπιστούν κατά προτεραιότητα.

Το μεγάλο ζήτημα είναι η χρηματοδότηση

Η υποχρεωτική επιδιόρθωση μιας οικοδομής χωρίς μηχανισμό χρηματοδότησης κινδυνεύει να παραμείνει μια υποχρέωση στα χαρτιά.

Υπάρχουν ηλικιωμένοι, χαμηλοσυνταξιούχοι και οικογένειες που αντικειμενικά δεν μπορούν να καταβάλουν άμεσα χιλιάδες ευρώ. Υπάρχουν όμως και ιδιοκτήτες που έχουν τη δυνατότητα να πληρώσουν και απλώς αρνούνται.

Η Πολιτεία πρέπει να διαχωρίζει τις δύο περιπτώσεις, χωρίς όμως να επιτρέπει σε καμία από τις δύο να κρατά μια ολόκληρη οικοδομή σε κατάσταση επικινδυνότητας.

Για όσους έχουν πραγματική οικονομική αδυναμία μπορεί να δημιουργηθεί ειδικός χρηματοδοτικός μηχανισμός. Το κόστος δεν χρειάζεται να χαρίζεται. Μπορεί να καταβάλλεται για να πραγματοποιούνται άμεσα οι αναγκαίες εργασίες και η οφειλή να ακολουθεί την ιδιοκτησία ως επιβάρυνση, ώστε να ανακτάται σταδιακά από τον αρμόδιο ΕΟΑ ή κατά τη μελλοντική μεταβίβαση του ακινήτου.

Έτσι προστατεύουμε σήμερα την ανθρώπινη ζωή χωρίς να μεταφέρουμε οριστικά το κόστος στον φορολογούμενο.

Μεταφορά συντελεστή δόμησης: από το πρόβλημα σε επενδυτικό κίνητρο

Εδώ θεωρώ ότι υπάρχει περιθώριο για μια πιο τολμηρή πολιτική.

Η αποκατάσταση του γερασμένου κτιριακού αποθέματος δεν μπορεί να στηριχθεί αποκλειστικά σε κρατικές χορηγίες. Οι ανάγκες είναι μεγάλες και οι δημόσιοι πόροι περιορισμένοι.

Χρειάζεται επομένως να δημιουργήσουμε πραγματικά οικονομικά κίνητρα ώστε να συμμετάσχει και ο ιδιωτικός τομέας.

Ένα τέτοιο εργαλείο μπορεί να είναι ο πρόσθετος ή μεταφερόμενος συντελεστής δόμησης.

Η Κύπρος διαθέτει ήδη εμπειρία από τον θεσμό της μεταφοράς συντελεστή. Αυτό που πρέπει να εξετάσουμε είναι κατά πόσο, με σαφείς και αυστηρές προϋποθέσεις, το εργαλείο μπορεί να προσαρμοστεί και στην αντιμετώπιση επικίνδυνων ή ιδιαίτερα παλαιών οικοδομών.

Για παράδειγμα, σε περιπτώσεις όπου απαιτείται σημαντική αποκατάσταση ή ακόμη και κατεδάφιση και ανακατασκευή, θα μπορούσε να παραχωρείται συγκεκριμένος πρόσθετος συντελεστής δόμησης ως αντάλλαγμα για την ανάληψη του κόστους των εργασιών.

Και όταν ο πρόσθετος συντελεστής δεν μπορεί να αξιοποιηθεί στο ίδιο ακίνητο, για πολεοδομικούς ή άλλους λόγους, θα πρέπει να εξεταστεί η δυνατότητα μεταφοράς του σε καθορισμένες περιοχές υποδοχής ή ακόμη και διάθεσής του σε τρίτους, μέσα από ένα αυστηρά ρυθμισμένο και διαφανές σύστημα.

Εδώ βρίσκεται και η πραγματική οικονομική αξία της πρότασης.

Ένας εργολάβος ή επενδυτής θα μπορούσε να αναλαμβάνει την αποκατάσταση μιας επικίνδυνης οικοδομής και, αντί το κράτος να καλύπτει εξ ολοκλήρου το κόστος με επιχορήγηση, να λαμβάνει ως μέρος του κινήτρου δικαιώματα ανάπτυξης που μπορούν να αξιοποιηθούν αλλού.

Με αυτό τον τρόπο δημιουργείται μια σχέση στην οποία όλοι έχουν κάτι να κερδίσουν: η οικοδομή αποκαθίσταται, οι ιδιοκτήτες αποκτούν ασφαλές ακίνητο, ο ιδιωτικός τομέας έχει πραγματικό οικονομικό κίνητρο να συμμετάσχει και η Πολιτεία περιορίζει την ανάγκη άμεσης δημοσιονομικής δαπάνης.

Δεν πρόκειται για «χάρισμα» συντελεστή. Πρόκειται για αξιοποίηση ενός πολεοδομικού εργαλείου με συγκεκριμένο δημόσιο αντάλλαγμα, την αποκατάσταση και ασφάλεια του κτιριακού μας αποθέματος.

Ασφαλώς, ένα τέτοιο σχέδιο χρειάζεται όρια, κριτήρια και έλεγχο. Δεν μπορεί η μεταφορά συντελεστή να γίνεται ανεξέλεγκτα ούτε να επιβαρύνει περιοχές που δεν διαθέτουν τις απαιτούμενες υποδομές. Πρέπει να καθοριστούν συγκεκριμένες περιοχές υποδοχής, ανώτατα όρια και διαδικασίες αποτίμησης και μεταφοράς των δικαιωμάτων ανάπτυξης.

Αλλά ακριβώς γι’ αυτό χρειάζεται πολιτική απόφαση και ολοκληρωμένος σχεδιασμός.

Ισχυρότερες Διαχειριστικές Επιτροπές

Παράλληλα πρέπει να αντιμετωπίσουμε ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα των κοινόκτητων οικοδομών: την αδυναμία λήψης και εφαρμογής αποφάσεων.

Όταν αρμόδιος μηχανικός πιστοποιεί ότι συγκεκριμένες εργασίες είναι αναγκαίες για λόγους ασφάλειας, δεν μπορεί ένας ή δύο ιδιοκτήτες να έχουν στην πράξη δικαίωμα βέτο απέναντι σε ολόκληρη την πολυκατοικία.

Οι Διαχειριστικές Επιτροπές πρέπει να αποκτήσουν περισσότερες εξουσίες ώστε να μπορούν να προχωρούν στις αναγκαίες εργασίες. Η συμμετοχή κάθε ιδιοκτήτη στο κόστος θα πρέπει να αποτελεί απαιτητή υποχρέωση και, όταν δεν καταβάλλεται, να μπορεί να εγγράφεται ως επιβάρυνση επί της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας.

Από μια κρίση σε μια ευκαιρία ανανέωσης

Η αντιμετώπιση των επικίνδυνων οικοδομών δεν είναι μόνο ζήτημα ασφάλειας. Μπορεί να αποτελέσει μέρος μιας ευρύτερης πολιτικής ανανέωσης του κτιριακού αποθέματος, αναζωογόνησης των αστικών κέντρων και δημιουργίας περισσότερων σύγχρονων κατοικιών.

Χρειαζόμαστε λοιπόν ένα ολοκληρωμένο μοντέλο: ΜΟΤ Κτιρίων, Εθνικό Μητρώο, ισχυρότερους ΕΟΑ και Διαχειριστικές Επιτροπές, χρηματοδοτικό μηχανισμό, επιβάρυνση της ιδιοκτησίας όπου απαιτείται και, κυρίως, ένα σύγχρονο σύστημα πρόσθετου και μεταφερόμενου συντελεστή δόμησης που θα κινητοποιεί ιδιωτικά κεφάλαια.

Το κράτος δεν μπορεί να πληρώσει για την ανακαίνιση κάθε παλαιού κτιρίου της Κύπρου. Μπορεί όμως να δημιουργήσει τους κανόνες και τα κίνητρα ώστε τα αναγκαία έργα να γίνουν.

Αυτό είναι το ζητούμενο μιας σύγχρονης πολιτικής: να μην περιμένουμε την επόμενη κατάρρευση για να δράσουμε.

Η ασφάλεια δεν μπορεί να περιμένει. Η οφειλή μπορεί. Και ο συντελεστής δόμησης μπορεί να μετατραπεί από ένα πολεοδομικό δικαίωμα σε ένα πραγματικό εργαλείο ανανέωσης των πόλεών μας.