Του Μαρίνου Κυναιγείρου, Προέδρου του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών
Η αγορά ακινήτων γίνεται όλο και πιο σύνθετη. Ο σύγχρονος κτηματομεσίτης δεν αρκεί να γνωρίζει μόνο τις τιμές μιας περιοχής. Χρειάζεται να είναι αποτελεσματικός στις διαπραγματεύσεις και να κατανοεί το νομικό, το οικονομικό και το φορολογικό περιβάλλον μέσα στο οποίο ολοκληρώνεται μια συναλλαγή.
Για τη νέα γενιά επαγγελματιών, η φορολογική γνώση δεν είναι ένα πρόσθετο προσόν. Αποτελεί βασικό στοιχείο επαγγελματικής επάρκειας.
- Η φορολογική κατάρτιση αποτελεί βασική δεξιότητα για τον σύγχρονο κτηματομεσίτη.
- Στην Κύπρο ο Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών επιβάλλεται με συντελεστή 20% στο φορολογητέο κέρδος από διάθεση ακίνητης ιδιοκτησίας.
- Από την 1η Ιουλίου 2026 οι πληρωμές ενοικίων για ακίνητα στην Κύπρο γίνονται μόνο με αναγνωρισμένα ηλεκτρονικά μέσα.
- Ο κτηματομεσίτης δεν αντικαθιστά τον φορολογικό σύμβουλο, τον λογιστή ή τον δικηγόρο, αλλά πρέπει να αναγνωρίζει έγκαιρα πότε απαιτείται εξειδικευμένη συμβουλή.
- Η πραγματική απόδοση μιας επένδυσης εξαρτάται από φόρους, τέλη, έξοδα και τον τρόπο κατοχής του ακινήτου, όχι μόνο από την τιμή αγοράς.
Τι αλλάζει το πραγματικό κόστος μιας συναλλαγής
Κάθε αγοραπωλησία ή μίσθωση ακινήτου μπορεί να δημιουργεί διαφορετικές φορολογικές υποχρεώσεις. Ο Φόρος Προστιθέμενης Αξίας επηρεάζει το κόστος. Ο Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών επιβάλλεται στο φορολογητέο κέρδος. Τα μεταβιβαστικά τέλη και το χαρτόσημο προστίθενται στα έξοδα της συναλλαγής, ενώ η φορολογική μεταχείριση των εσόδων από ενοίκια επηρεάζει την τελική απόδοση.
Στην Κύπρο, σύμφωνα με το Τμήμα Φορολογίας, ο Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών επιβάλλεται με συντελεστή 20% στο κέρδος από τη διάθεση ακίνητης ιδιοκτησίας που βρίσκεται στη Δημοκρατία. Η έγκαιρη αναγνώριση ενός τέτοιου ζητήματος μπορεί να αποτρέψει λανθασμένες προσδοκίες και δυσάρεστες εκπλήξεις.
Ο κτηματομεσίτης δεν αντικαθιστά τον φορολογικό σύμβουλο
Αυτό δεν σημαίνει ότι ο κτηματομεσίτης πρέπει να κάνει τη δουλειά του φορολογικού συμβούλου, του λογιστή ή του δικηγόρου. Αντίθετα, πρέπει να γνωρίζει πού τελειώνει η δική του ευθύνη.
Οφείλει, όμως, να μπορεί να εντοπίσει εγκαίρως ένα πιθανό φορολογικό θέμα, να ενημερώσει τον πελάτη ότι χρειάζεται εξειδικευμένη συμβουλή και να συνεργαστεί αποτελεσματικά με τους άλλους επαγγελματίες που συμμετέχουν στη συναλλαγή.
Η φορολογική μεταρρύθμιση απαιτεί συνεχή κατάρτιση
Η ανάγκη γίνεται εντονότερη εξαιτίας της φορολογικής μεταρρύθμισης. Οι αλλαγές επηρεάζουν φυσικά πρόσωπα, επιχειρήσεις, ιδιοκτήτες και επενδυτές.
Από την 1η Ιουλίου 2026, όπως αναφέρει η επίσημη ενημέρωση του Υπουργείου Οικονομικών, η πληρωμή ενοικίων για ακίνητα στην Κύπρο γίνεται αποκλειστικά με τραπεζικό έμβασμα, χρεωστική ή πιστωτική κάρτα ή άλλο αναγνωρισμένο ηλεκτρονικό μέσο.
Σε ένα περιβάλλον που μεταβάλλεται, η γνώση δεν μπορεί να μένει στατική. Χρειάζεται συνεχής εκπαίδευση και συστηματική παρακολούθηση της νομοθεσίας.
Από την τιμή αγοράς στην καθαρή απόδοση
Η φορολογική κατάρτιση είναι απαραίτητη και για την ορθή αξιολόγηση μιας επένδυσης. Η εμπορική τιμή ενός ακινήτου δεν αποτυπώνει το συνολικό κόστος αγοράς ούτε την καθαρή απόδοση.
Ο επενδυτής χρειάζεται μια ρεαλιστική εικόνα που να λαμβάνει υπόψη τα έξοδα της συναλλαγής, τη φορολογία των εσόδων, τις πιθανές επιβαρύνσεις κατά τη μεταπώληση και τις διαφορές μεταξύ προσωπικής και εταιρικής ιδιοκτησίας. Ο καταρτισμένος κτηματομεσίτης μπορεί να θέσει τις σωστές ερωτήσεις και να καθοδηγήσει τον πελάτη προς τις κατάλληλες πηγές συμβουλής.
Τεχνολογία, δεοντολογία και ανθρώπινη κρίση
Η τεχνολογία ανοίγει νέες ευκαιρίες, αλλά φέρνει και μεγαλύτερη ευθύνη. Η πρόσβαση σε ηλεκτρονικά μητρώα, ψηφιακά συμβόλαια και δεδομένα της αγοράς κάνει τις διαδικασίες ταχύτερες. Δεν καταργεί, όμως, την ανάγκη για ανθρώπινη κρίση.
Η νέα γενιά κτηματομεσιτών πρέπει να συνδυάζει την εξοικείωση με την τεχνολογία, τη φορολογική συνείδηση, τη δεοντολογία και την ακρίβεια στην ενημέρωση.
Το μέλλον ανήκει στους επαγγελματίες που επενδύουν συνεχώς στη γνώση. Η φορολογική εκπαίδευση ενισχύει την ποιότητα των υπηρεσιών, μειώνει τον κίνδυνο σφαλμάτων και χτίζει σχέσεις εμπιστοσύνης.
Σε μια αγορά όπου οι αποφάσεις αφορούν σημαντικά κεφάλαια, η υπεύθυνη ενημέρωση δεν είναι μόνο ανταγωνιστικό πλεονέκτημα. Είναι υποχρέωση προς τον πελάτη και προϋπόθεση για την αναβάθμιση του κλάδου.
