Αλλαγή τράπεζας στο στεγαστικό: Πόσα κερδίζεις και σε πόσους μήνες καλύπτεις τα έξοδα

Για υπόλοιπο στεγαστικού €150.000 και 20 χρόνια, η μεταβολή από υποθετικό επιτόκιο 5% σε 4,202% μειώνει τη μαθηματική μηνιαία δόση περίπου κατά €65. Αν η μεταφορά κοστίσει συνολικά €2.500, χρειάζονται περίπου 39 μήνες για να καλυφθεί αυτό το κόστος. Το χαμηλότερο επιτόκιο από μόνο του δεν αρκεί για απόφαση.

Τι γράφουν πραγματικά οι τράπεζες

Στις 2/11 διαβάσαμε τις ίδιες τις τραπεζικές σελίδες και τα συνδεδεμένα τιμολόγια. Οι δημόσιες τιμές είναι αφετηρία για έρευνα και παραδείγματα, όχι εξατομικευμένη έγκριση δανείου.

Το παράδειγμα της Ancoria χρησιμοποιεί Euribor τριμήνου 2,602% και περιθώριο 1,60%. Το τιμολόγιο της Τράπεζας Κύπρου ξεχωρίζει σταθερές και κυμαινόμενες επιλογές. Το ΣΕΠΕ περιλαμβάνει συγκεκριμένες επιβαρύνσεις του αντίστοιχου παραδείγματος: δεν είναι το ονομαστικό ποσοστό που βάζουμε αυτούσιο στον τύπο της δόσης.

Ίδιο υπόλοιπο, ίδιος χρόνος: Η καθαρή σύγκριση

Συγκρίνουμε υπόλοιπα €150.000 και €200.000 με 240 μηνιαίες δόσεις. Το παλιό 5% είναι υπόθεση του υποδείγματος, όχι ισχυρισμός για το δικό σου συμβόλαιο. Το 4,202% είναι πραγματική δημοσιευμένη τιμή προϊόντος, αλλά η εφαρμογή της σε αυτά τα ποσά και σε 20 χρόνια παραμένει υπολογιστικό σενάριο.

Τα ποσοστά διατηρούνται σταθερά μόνο για να λειτουργήσει το μοντέλο. Σε κυμαινόμενο δάνειο μπορούν να μεταβληθούν. Μικρές διαφορές στρογγυλοποίησης, ημερολογίου τόκων και πρώτης δόσης είναι αναμενόμενες σε πραγματικό τραπεζικό πρόγραμμα.

Το κρίσιμο σημείο: Πότε παίρνεις πίσω τα έξοδα

Τα τρία ποσά εξόδων είναι σενάρια και όχι τιμολόγιο μεταφοράς που μας έδωσε τράπεζα. Ο απλός δείκτης είναι συνολικό εφάπαξ κόστος διά μηνιαία μείωση δόσης, με στρογγυλοποίηση στον επόμενο πλήρη μήνα. Δεν αποτελεί σύγκριση καθαρής παρούσας αξίας ούτε προβλέπει μελλοντικά επιτόκια.

Ζήτησε κόστος πρόωρης εξόφλησης παλιού δανείου, τραπεζικά έξοδα νέου, εκτίμηση, εγγραφή ή μεταφορά υποθήκης, τυχόν νομικά έξοδα και διαφορά ασφαλίστρων. Στο παράδειγμα €150.000 της Τράπεζας Κύπρου αναφέρονται €1.903 έξοδα, ενώ στην Ancoria το παράδειγμα €100.000 αναφέρει €1.000 άλλες αρχικές χρεώσεις. Δεν είναι ισοδύναμες προσφορές μεταφοράς. Διαφέρουν ποσό, διάρκεια και σύνθεση.

Η παγίδα της παράτασης

Στα €150.000, το μοντέλο 4,202% για 30 αντί 20 χρόνια ρίχνει τη δόση σε €733,70. Όμως οι τόκοι γίνονται περίπου €114.132, έναντι €72.004 για το ίδιο ποσοστό σε 20 χρόνια. Ακόμη και το παλιό 5% σε 20 χρόνια έχει χαμηλότερους συνολικούς τόκους, περίπου €87.584, από το νέο 30ετές σενάριο.

Η επιμήκυνση μπορεί να είναι αναγκαία για την αντοχή του προϋπολογισμού. Πρέπει όμως να καταγράφεται ως επιλογή ρευστότητας με πρόσθετο κόστος, όχι ως απόδειξη ότι η μεταφορά εξοικονομεί το σύνολο της μείωσης της δόσης.

Το χαρτί που ζητάς πριν υπογράψεις

Ζήτησε γραπτή εξατομικευμένη προσυμβατική ενημέρωση ESIS και πλήρη πίνακα αποπληρωμής για το ίδιο υπόλοιπο και τον ίδιο υπολειπόμενο χρόνο. Βάλε δίπλα την τωρινή βεβαίωση εξόφλησης και τις πραγματικές χρεώσεις. Έλεγξε πότε αναπροσαρμόζεται το κυμαινόμενο ποσοστό, αν υπάρχει κατώτατο όριο και τι γίνεται σε πρόωρη αποπληρωμή.

Αν σκοπεύεις να πουλήσεις σε δύο χρόνια και η κάλυψη εξόδων απαιτεί 39 μήνες, το απλό μοντέλο δεν στηρίζει τη μεταφορά μόνο για μείωση τόκων. Αν το καθαρό όφελος παραμένει θετικό μετά από όλες τις χρεώσεις και οι όροι σου ταιριάζουν, τότε έχει νόημα να προχωρήσεις στη συγκεκριμένη τραπεζική αξιολόγηση.