Η Κύπρος προσφέρει στους επενδυτές Build-to-Rent πρόσθετο συντελεστή δόμησης έως 45%, ένα πολεοδομικό όφελος που ενσωματώνεται μόνιμα στην αξία του ακινήτου. Η ελάχιστη υποχρέωση διάθεσης προσιτών μονάδων, όμως, είναι έξι χρόνια. Αυτή η χρονική ασυμμετρία βρίσκεται στην καρδιά του προβλήματος: το δημόσιο παραχωρεί διαρκή αξία, αλλά αγοράζει περιορισμένη διάρκεια προσιτότητας.
- Η τετραετής καθυστέρηση μπορεί να προσθέσει περίπου €60.000 ανά διαμέρισμα.
- Σε απόδοση 4%–5%, το κόστος αντιστοιχεί σε €200–€250 τον μήνα.
- Το κυπριακό Build-to-Rent επιτρέπει αύξηση συντελεστή έως 45%.
- Η ελάχιστη προσιτή περίοδος είναι έξι χρόνια, μετά την οποία οι μονάδες μπορούν να πωληθούν.
- Η Αγγλία, η Ιρλανδία και η Βιέννη συνδέουν τη δημόσια στήριξη με βαθύτερες ή μακροχρόνιες δεσμεύσεις.
Η προηγούμενη ανάλυση του Strategist έδειξε πώς τέσσερα χρόνια αδειοδοτικής αναμονής μπορούν να προσθέσουν €6,3 εκατ. σε ένα έργο 125 διαμερισμάτων. Η μετατροπή αυτού του κόστους σε απαιτούμενο εισόδημα αποκαλύπτει την πολιτική διάσταση: το πρόσθετο κεφάλαιο μπορεί να απαιτεί €200–€250 τον μήνα από κάθε μονάδα, αν ο επενδυτής επιδιώκει απόδοση 4%–5%.
Το Build-to-Rent δεν είναι από μόνο του στεγαστική πολιτική
Το μοντέλο μπορεί να αυξήσει γρήγορα την προσφορά ενοικιαζόμενων κατοικιών και να προσελκύσει θεσμικό κεφάλαιο. Μπορεί επίσης να προσφέρει επαγγελματική συντήρηση και μεγαλύτερη προβλεψιμότητα. Αυτές είναι σημαντικές βελτιώσεις σε μια κατακερματισμένη αγορά.
Ωστόσο, το επιχειρηματικό μοντέλο και η κοινωνική πολιτική δεν είναι ταυτόσημα. Ο επενδυτής δικαιολογημένα επιδιώκει απόδοση. Το κράτος οφείλει να σχεδιάζει τους όρους υπό τους οποίους η δημόσια παραχώρηση συντελεστή, φορολογικών ελαφρύνσεων ή γης δημιουργεί μετρήσιμο δημόσιο όφελος.
Η εξαετής δέσμευση και το πρόβλημα της χρονικής ασυμμετρίας
Το κυπριακό πλαίσιο στεγαστικής πολιτικής προβλέπει αύξηση του συντελεστή έως 45% και διάθεση των μονάδων που προκύπτουν από το κίνητρο με προσιτό ενοίκιο για τουλάχιστον έξι χρόνια. Επίσημες κυβερνητικές αναφορές προσδιορίζουν το προσιτό ενοίκιο περίπου 30% χαμηλότερα από την ελεύθερη αγορά.
Μετά την υποχρεωτική περίοδο, οι μονάδες μπορούν να αποξενωθούν. Αυτό σημαίνει ότι η πολιτεία κινδυνεύει να μετρήσει ως επιτυχία ένα πρόσκαιρο απόθεμα, το οποίο μπορεί να εξαφανιστεί από την προσιτή αγορά ακριβώς όταν η αξία του έργου έχει ωριμάσει.
Τέσσερα ευρωπαϊκά μαθήματα
| Μοντέλο | Τι ανταλλάσσει το κράτος | Τι εξασφαλίζει |
|---|---|---|
| Κύπρος | Πρόσθετο συντελεστή και φορολογικά κίνητρα | Προσιτές μονάδες για τουλάχιστον 6 χρόνια |
| Αγγλία | Πολεοδομική ένταξη του Build-to-Rent ως ιδιαίτερης κατηγορίας | Benchmark 20% προσιτών μονάδων με τουλάχιστον 20% έκπτωση, διατηρούμενων κατ’ αρχήν μόνιμα |
| Ιρλανδία | Δημόσια και θεσμική χρηματοδοτική υποστήριξη | Cost Rental τουλάχιστον 25% κάτω από την αγορά και ασφαλή μακροχρόνια μίσθωση |
| Βιέννη | Γη, επιδοτήσεις και μακροχρόνιο δημοτικό σχεδιασμό | Μεγάλο μόνιμο απόθεμα δημοτικής και μη κερδοσκοπικής κατοικίας που πιέζει συνολικά τις τιμές |
Η Αγγλία αντιμετωπίζει την προσιτή ιδιωτική ενοικίαση ως εγγενές τμήμα ενός Build-to-Rent έργου. Η Ιρλανδία δεν ξεκινά από το μέγιστο ενοίκιο που αντέχει η αγορά, αλλά από το πραγματικό κόστος χρηματοδότησης, κατασκευής και λειτουργίας. Η Βιέννη χρησιμοποιεί δημοτική και περιορισμένου κέρδους κατοικία σε τέτοια κλίμακα ώστε να επηρεάζει ολόκληρη την αγορά.
Το νέο στεγαστικό συμβόλαιο που χρειάζεται η Κύπρος
Ένα πιο συνεκτικό μοντέλο θα μπορούσε να συνδέει την αξία του κινήτρου με τη διάρκεια της κοινωνικής υποχρέωσης. Όσο μεγαλύτερος ο πρόσθετος συντελεστής ή η δημόσια χρηματοδοτική στήριξη, τόσο μεγαλύτερη η περίοδος προσιτότητας και το ποσοστό των δεσμευμένων κατοικιών.
Παράλληλα, χρειάζονται:
- θεσμοθετημένες προθεσμίες αδειοδότησης με σαφή ευθύνη ανά υπηρεσία,
- μακροχρόνιες συμβάσεις με προβλέψιμη ετήσια αναπροσαρμογή,
- μητρώο Build-to-Rent με αριθμό μονάδων, πραγματικά ενοίκια και ημερομηνία λήξης των δεσμεύσεων,
- ρήτρα διατήρησης προσιτότητας ή επιστροφής μέρους του δημόσιου οφέλους αν το έργο πωληθεί πρόωρα,
- πρόσβαση σε φθηνότερη χρηματοδότηση για έργα με μεγαλύτερο κοινωνικό αποτύπωμα.
Ο σωστός δείκτης επιτυχίας
Η κυβέρνηση εκτιμά ότι τα πολεοδομικά κίνητρα και το Build-to-Rent μπορούν να προσθέσουν περίπου 2.000–2.500 κατοικίες τα επόμενα χρόνια. Ο αριθμός είναι χρήσιμος, αλλά ανεπαρκής. Πρέπει να γνωρίζουμε πόσες από αυτές είναι πράγματι προσιτές, σε ποιο εισόδημα απευθύνονται, για πόσο χρόνο παραμένουν δεσμευμένες και πόσο γρήγορα αδειοδοτήθηκαν.
Η Κύπρος δεν χρειάζεται απλώς περισσότερα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα. Χρειάζεται ένα αξιόπιστο συμβόλαιο ανάμεσα στο κράτος, στον επενδυτή και στον ενοικιαστή. Διαφορετικά, το δημόσιο κίνητρο θα δημιουργήσει ιδιωτική αξία, ενώ η προσιτή στέγη θα συνεχίσει να έχει ημερομηνία λήξης.
