MoneyMatters Ai · AI Takeaways
- Στο ενδεικτικό παράδειγμα του Γιώργου Μούντη, η ακαθάριστη απόδοση 5,5% περιορίζεται περίπου στο 3% μετά τις περιόδους χωρίς μισθωτή και τα έξοδα.
- Ο ίδιος θέτει δύο κριτήρια: περιθώριο καθαρής απόδοσης έναντι του κόστους δανεισμού και αντοχή σε χαμηλότερο ενοίκιο με υψηλότερο επιτόκιο.
- Εντοπίζει ευκαιρίες στη μακροχρόνια μίσθωση μεσαίας κατηγορίας σε Λευκωσία και Λάρνακα και στην αναβάθμιση παλαιότερων κτιρίων.
Ένα ενοίκιο €1.000 τον μήνα δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης κρατά €12.000 τον χρόνο. Με αυτό το απλό παράδειγμα, ο Γιώργος Μούντης εξηγεί γιατί ένα ακίνητο με ελκυστική ακαθάριστη απόδοση μπορεί να αφήνει πολύ μικρότερο περιθώριο όταν συνυπολογιστούν τα έξοδα και ο χρόνος που μένει άδειο.
Στην πλήρη συνέντευξή του στο MoneyMatters, ο Group Managing Partner της Delfi Partners & Company χρησιμοποιεί ένα διαμέρισμα αξίας €220.000, με μηνιαίο ενοίκιο €1.000. Η ακαθάριστη ετήσια απόδοση υπολογίζεται περίπου στο 5,5%. Μετά τις περιόδους χωρίς ενοικιαστή, τη συντήρηση, τη διαχείριση και τους φόρους, εκτιμά ότι μπορεί να περιοριστεί γύρω στο 3%.
Το ποσό του ενοικίου δεν είναι το καθαρό έσοδο
Πρόκειται για ενδεικτικό υπολογισμό του Μούντη, όχι για ενιαία απόδοση όλων των διαμερισμάτων. Το κρίσιμο σημείο του παραδείγματος είναι η απόσταση ανάμεσα στο ετήσιο μίσθωμα που προκύπτει από δώδεκα πλήρεις εισπράξεις και στο ποσό που τελικά απομένει μετά τα έξοδα.
Στη συνέχεια ο ίδιος συγκρίνει την καθαρή απόδοση με το κόστος χρηματοδότησης. Επομένως, το περίπου 3% δεν παρουσιάζεται ως απόδοση που έχει ήδη αφαιρέσει και την εξυπηρέτηση ενός στεγαστικού δανείου. Είναι το σημείο από το οποίο αρχίζει η επόμενη δοκιμασία: αν τα έσοδα δικαιολογούν το κόστος του δανεισμού και τον κίνδυνο της αγοράς.
Δύο δοκιμασίες πριν από την προσδοκία υπεραξίας
Ο Μούντης περιγράφει ένα διπλό κριτήριο αξιολόγησης. Πρώτον, η καθαρή απόδοση να υπερβαίνει το κόστος δανεισμού κατά 1–1,5 ποσοστιαία μονάδα. Δεύτερον, η επένδυση να παραμένει ανθεκτική ακόμη και αν το ενοίκιο μειωθεί και το επιτόκιο αυξηθεί.
Η διάκριση που κάνει αφορά το αν η επένδυση στηρίζεται στα έσοδα του ακινήτου ή αποκλειστικά στην προσδοκία ότι κάποιος θα το αγοράσει ακριβότερα στο μέλλον:
«Αν η επένδυση στηρίζεται μόνο στην υπεραξία, είναι κερδοσκοπία.»
Πού εντοπίζει καλύτερη σχέση απόδοσης και κινδύνου
Με αυτή τη λογική, ξεχωρίζει τη μακροχρόνια μίσθωση ακινήτων μεσαίας κατηγορίας σε Λευκωσία και Λάρνακα, καθώς και την αναβάθμιση παλαιότερων κτιρίων. Δεν συνδέει την ευκαιρία απλώς με το υψηλότερο ζητούμενο ενοίκιο, αλλά με τη δυνατότητα αξιοποίησης και διαχείρισης του ακινήτου σε βάθος χρόνου.
Στην αποτίμησή του για την επόμενη τριετία επανέρχεται στην επαγγελματικά διαχειριζόμενη μακροχρόνια μίσθωση και στην ανάπλαση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος των πόλεων, τις οποίες θεωρεί υποτιμημένες ευκαιρίες. Η έμφαση παραμένει στην πραγματική λειτουργία της επένδυσης: τι εισπράττει, τι κοστίζει και πόσο αντέχει όταν οι συνθήκες γίνονται λιγότερο ευνοϊκές.
The post Ενοίκιο €1.000, καθαρή απόδοση κοντά στο 3%: Το παράδειγμα του Μούντη appeared first on moneymatters.cy.
