FT: Η Αθήνα μαγνητίζει τους υπερπλούσιους — το τίμημα της νέας Ριβιέρας

Η Αθήνα δεν διεκδικεί πλέον μόνο τα χρήματα των υπερπλουσίων. Θέλει τις εταιρείες, τις οικογένειες και την καθημερινότητά τους. Στο εκτενές ρεπορτάζ της στους Financial Times, η Ελένη Βαρβιτσιώτη καταγράφει πώς τα φορολογικά κίνητρα και η διεθνής ζήτηση μεταμορφώνουν την Αθηναϊκή Ριβιέρα — και γιατί η επιτυχία αυτού του σχεδίου συνοδεύεται από ένα δύσκολο ερώτημα για όσους ήδη ζουν εκεί.

Η μετακόμιση Ρόκος και το σχέδιο πίσω από τη θέα στη θάλασσα

Αφετηρία του ρεπορτάζ είναι η είδηση του Σεπτεμβρίου ότι ο δισεκατομμυριούχος διαχειριστής hedge fund Κρις Ρόκος μεταφέρει τη βάση του από το Λονδίνο στην Αθήνα, όπου σχεδιάζει γραφείο. Η κίνηση είχε ιδιαίτερο βάρος στη Βρετανία, καθώς ο Ρόκος συγκαταλέγεται στους μεγαλύτερους φορολογουμένους της, με καταβολές περίπου £330 εκατ. κατά την αναφορά του δημοσιεύματος.

Για την Ελλάδα, ο στόχος ξεπερνά την προσέλκυση μεμονωμένων αγοραστών πολυτελών κατοικιών. Η προσδοκία είναι ότι η πρώτη ομάδα εύπορων κατοίκων θα δημιουργήσει ζήτηση για χρηματοοικονομικές και επαγγελματικές υπηρεσίες και θα φέρει μαζί της στελέχη, εργαζομένους και οικογένειες. Ο Βασίλης Καρατζάς, σύμβουλος του υπουργού Οικονομικών, περιγράφει στους FT αυτή την προσπάθεια ως δημιουργία ενός επιχειρηματικού οικοσυστήματος που δεν υπήρχε προηγουμένως.

Τρία φορολογικά καθεστώτα και ένα νέο κίνητρο για διαχειριστές

Από το 2020 αναπτύχθηκε ένα πλαίσιο κινήτρων για μεταφορά φορολογικής κατοικίας. Στο non-dom, το βασικό ποσό είναι €100.000 ετησίως για εισοδήματα αλλοδαπής. Η συνήθης επενδυτική προϋπόθεση είναι τουλάχιστον €500.000 σε επιλέξιμες επενδύσεις, μαζί με άλλους όρους υπαγωγής και τις ειδικές εξαιρέσεις που περιγράφει η ΑΑΔΕ. Δεν πρόκειται για γενική φοροαπαλλαγή όλων των εισοδημάτων ή για καθεστώς που αποκτάται απλώς με την αγορά οποιουδήποτε σπιτιού.

Ξεχωριστό καθεστώς προβλέπει φόρο 7% στα εισοδήματα αλλοδαπής επιλέξιμων συνταξιούχων, έως 15 χρόνια. Άλλο παρέχει απαλλαγή 50% στο εισόδημα από μισθωτή εργασία ή ατομική επιχειρηματική δραστηριότητα στην Ελλάδα για όσους πληρούν τις προϋποθέσεις. Οι ρυθμίσεις συνδέονται και με την προσπάθεια αντιστροφής του brain drain της προηγούμενης κρίσης.

Στη διαχείριση επενδύσεων προστέθηκε συντελεστής 5%, αντί του γενικού 15%, για επιλέξιμες αμοιβές πρόσθετης απόδοσης, το λεγόμενο carried interest. Η ειδική διαδρομή συνδέεται με μεταφορά φορολογικής κατοικίας και πραγματικές δαπάνες του ελληνικού εργοδότη τουλάχιστον €3 εκατ. ετησίως. Το κίνητρο αφορά συγκεκριμένες αμοιβές και προϋποθέσεις, όχι οριζόντιο φόρο 5% για κάθε fund ή για κάθε εισόδημα του διαχειριστή.

Από τις αιτήσεις στη δημιουργία μιας νέας κοινότητας

Σύμφωνα με στοιχεία του ελληνικού υπουργείου Οικονομικών που παραθέτουν οι FT, το non-dom έχει προσελκύσει περίπου 500 αιτήσεις, περίπου τις μισές από χώρες εκτός Ευρώπης. Σχεδόν 1.500 συνταξιούχοι και περίπου 10.000 στελέχη, εργαζόμενοι, ελεύθεροι επαγγελματίες και επιχειρηματίες έχουν υποβάλει αιτήσεις μέσω των άλλων κινήτρων. Οι αριθμοί αφορούν αιτήσεις, όχι κατ’ ανάγκη ισάριθμες ολοκληρωμένες, μόνιμες εγκαταστάσεις.

Η Ελίνα Φιλίππου, επικεφαλής private wealth στη Zepos & Yannopoulos, αναφέρει ότι η ομάδα της αυξήθηκε από οκτώ σε σχεδόν 20 άτομα από το 2020. Ο Σάββας Σαββαΐδης της Greece Sotheby’s International Realty λέει ότι αγοραστές που ωφελούνται από το non-dom αντιστοιχούσαν σχεδόν στο ένα τρίτο του όγκου συναλλαγών του μεσιτικού γραφείου το 2025, έναντι σχεδόν μηδενικής παρουσίας πριν από το 2024. Πάνω από τις μισές από αυτές τις συναλλαγές αφορούσαν κατόχους βρετανικού διαβατηρίου. Πρόκειται για στοιχεία του συγκεκριμένου γραφείου, όχι για μερίδιο ολόκληρης της ελληνικής αγοράς.

Το τίμημα της μεταμόρφωσης σε Γλυφάδα, Βούλα και Βουλιαγμένη

Η αλλαγή φαίνεται έντονα στη νότια παραλιακή ζώνη της Αθήνας. Χαμηλές μονοκατοικίες και κήποι δίνουν τη θέση τους σε πολυτελείς πολυκατοικίες με θέα, πισίνες και διαρκή φύλαξη. Η μεσίτρια Παυλίνα Μπίλληρη, η οποία ζει στη Βούλα επί τρεις δεκαετίες, περιγράφει μια ταχύτατη μεταβολή της κλίμακας και της φυσιογνωμίας της περιοχής.

Η Ελένη Παπαδοπούλου, που μεγάλωσε στη Γλυφάδα, επιχειρεί να διασώσει αυτή τη μνήμη μέσω του λογαριασμού @Vintage.Glyfada και άλλης τεκμηρίωσης. Έχει συγκεντρώσει σχεδόν 700 φωτογραφίες από βίλες που χάνονται: πέτρινα στοιχεία, σιδερένιες αυλόπορτες, λεμονιές και πορτοκαλιές. Για την ίδια, η κατεδάφιση δεν αφορά μόνο την αρχιτεκτονική, αλλά τις ιστορίες και τον τρόπο ζωής των γειτονιών.

Εδώ βρίσκεται το παράδοξο του ρεπορτάζ: η ζήτηση για καινούργια σπίτια αλλοιώνει ορισμένα από τα χαρακτηριστικά που έκαναν την περιοχή ελκυστική. Η χαμηλή δόμηση, οι κήποι και η λιγότερο τυποποιημένη καθημερινότητα μετατρέπονται σταδιακά σε μια διαφορετική, περισσότερο οργανωμένη αγορά πολυτελούς κατοικίας.

Η ανάκαμψη των τιμών και η κληρονομιά της golden visa

Οι τιμές διαμερισμάτων υποχώρησαν πάνω από 40% μεταξύ 2008 και 2017, όπως αποτυπώνεται στο ιστορικό της αγοράς που παρουσιάζουν οι FT. Από το χαμηλό του 2017 αυξήθηκαν περίπου 85%, περνώντας το 2025 περίπου 7% πάνω από την κορυφή του 2008. Η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει, με προσωρινά στοιχεία, νέα ετήσια άνοδο 5,5% στο β΄ τρίμηνο του 2026 για το σύνολο της χώρας· για την Αθήνα, ο αντίστοιχος ρυθμός είναι 5,0%. Οι δείκτες αυτοί δεν μετρούν ειδικά τα παραθαλάσσια ακίνητα κορυφαίας κατηγορίας.

Η golden visa, που ξεκίνησε το 2013, έφερε ένα πρώτο κύμα επενδυτών. Το ρεπορτάζ υπενθυμίζει τη μετάβαση από το αρχικό όριο των €250.000 σε €500.000 σε περιζήτητες περιοχές το 2023 και σε €800.000 σε περιοχές υψηλής ζήτησης το 2024. Δεν υπάρχει ένα ενιαίο όριο για κάθε ακίνητο, περιοχή και ειδική περίπτωση. Οι FT αναφέρουν ότι Κινέζοι υπήκοοι κατείχαν περίπου 12.700 άδειες διαμονής επενδυτή τον Αύγουστο του 2026, σχεδόν τις μισές του σχετικού συνόλου.

Η φορολογική κατοικία, η άδεια διαμονής και η απόκτηση ακινήτου είναι διαφορετικά ζητήματα. Η νέα εικόνα που περιγράφουν οι μεσίτες αφορά αγοραστές οι οποίοι αναζητούν συχνότερα κύρια ή ημιμόνιμη κατοικία και, σε ορισμένες περιπτώσεις, φέρνουν μαζί επιχειρηματική δραστηριότητα.

Πόσο κοστίζει η νέα Ριβιέρα

Ο Όλιβερ Μπανκς της Knight Frank τοποθετεί ενδεικτικά την Αθηναϊκή Ριβιέρα στα €6.000–€10.000 ανά τετραγωνικό. Στη συγκριτική εικόνα που παραθέτει στο ρεπορτάζ, αναφέρονται περίπου €10.000 για τη Βαρκελώνη, €11.000 για τη Λισαβόνα, €13.200 για τη Ρώμη, €15.300 για τη Μαδρίτη, €23.200 για το Παρίσι, €26.000 για το prime central London και €54.000 για το Μονακό. Πρόκειται για ενδεικτικές συγκρίσεις premium αγορών από μεσιτική πηγή, όχι για ομοιογενή επίσημο δείκτη ή εγγύηση επενδυτικής απόδοσης.

Η κορυφή της αγοράς κινείται ψηλότερα. Η Μπίλληρη αναφέρει νέες αναπτύξεις στα €15.000–€20.000/τ.μ. και, σε ορισμένα από τα πλέον αποκλειστικά έργα, επίπεδα περίπου €30.000/τ.μ. Η θέα, η ιδιωτικότητα, η ασφάλεια και η δυνατότητα άμεσης χρήσης του σπιτιού έχουν καθοριστικό βάρος.

Στα παραδείγματα των FT, διαμέρισμα 200–250 τ.μ. με τρία ή τέσσερα υπνοδωμάτια στο Apollo Hills της Βούλας κοστίζει περίπου €2,5 εκατ. Το διώροφο ρετιρέ Atlantia στη Γλυφάδα, 276 τ.μ., εμφανίζεται με ζητούμενη τιμή €3,4 εκατ. Η κατοικία Chrysalis στη Βουλιαγμένη, 500 τ.μ., με πισίνα και πρόσθετες ιδιωτικές παροχές, διατίθεται έναντι €6,75 εκατ. Οι δύο τελευταίες τιμές είναι προσφορές προς πώληση κατά τον χρόνο του ρεπορτάζ, όχι τεκμηριωμένα τιμήματα ολοκληρωμένων συναλλαγών.

Αγοράζουν σπίτια, αλλά δεν δεσμεύονται ότι θα μείνουν για πάντα

Ο Γιώργος Ιωάννου της Engel & Völkers περιγράφει ζήτηση για 150–200 τ.μ., τουλάχιστον τρία υπνοδωμάτια και θέα στη θάλασσα. Πολλοί πελάτες του αγοράζουν με ίδια κεφάλαια, προτιμούν νεόδμητα διαμερίσματα και δέχονται αγορά πριν ολοκληρωθεί η κατασκευή. Στους FT αναφέρει τρεις Βρετανούς αγοραστές με προϋπολογισμό περίπου €2,5 εκατ. ο καθένας, που επιδίωκαν ολοκλήρωση έως το τέλος Οκτωβρίου λόγω ανησυχιών για τις βρετανικές φορολογικές τους υποχρεώσεις. Αυτό ήταν ο σχεδιασμός τους τότε, όχι επιβεβαίωση ότι οι αγορές ολοκληρώθηκαν.

Η ζήτηση δεν περιορίζεται στη Βρετανία. Αναφέρεται ενδιαφέρον από την Αυστραλία και τη Μέση Ανατολή, όπου η γεωπολιτική αβεβαιότητα ενισχύει την αναζήτηση εναλλακτικής βάσης. Ωστόσο, μέρος των αγοραστών διατηρεί ορίζοντα περίπου πενταετίας και την επιλογή επιστροφής στο Λονδίνο. Η αγορά κατοικίας δεν ισοδυναμεί αυτομάτως με μόνιμη μετακίνηση μιας οικογένειας.

Το Ελληνικό μεγαλώνει — η ανάγκη για σπίτι υπάρχει ήδη

Η έλλειψη νέων κατοικιών συνδέεται με την παρατεταμένη οικοδομική αδράνεια της κρίσης. Ανάλυση των FT σε ελληνικά στοιχεία συναλλαγών καταγράφει πάνω από 4.000 αλλαγές ιδιοκτησίας κατοικιών σε Γλυφάδα, Βούλα, Βουλιαγμένη και Βάρη από το 2017, περίπου 1.200 μεταξύ Ιανουαρίου 2024 και Σεπτεμβρίου 2026.

Στο Ελληνικό, τη μετατροπή του πρώην αεροδρομίου σε νέα παράκτια περιοχή κατοικίας, ξενοδοχείων, καταστημάτων και αναψυχής, έχουν πωληθεί περίπου 850–900 από τις 1.300 οικιστικές μονάδες που αναφέρει ο επικεφαλής εμπορικής ανάπτυξης Άλεξ Μουλάς. Κατά την ίδια παρουσίαση, οι Έλληνες αγοραστές αποτελούν 55%, η διασπορά επιπλέον 20%–25%, ενώ οι ξένοι αγοραστές έφτασαν σε έως 40% των πωλήσεων από το 2023. Τα ποσοστά περιγράφουν διαφορετικές κατηγοριοποιήσεις και χρονικές περιόδους· δεν αθροίζονται ως ενιαία τρέχουσα κατανομή.

Περίπου το ένα τρίτο σχεδιάζει κύρια κατοικία, ένα τρίτο εξοχικό και οι υπόλοιποι επενδυτική χρήση, σύμφωνα με τον Μουλά. Η Inspired Education κατασκευάζει σχολείο με προγραμματισμένο άνοιγμα τον Σεπτέμβριο του 2028. Η ολοκλήρωση ολόκληρης της ανάπτυξης παραμένει πολυετής υπόθεση· όσοι μετακομίζουν τώρα αναζητούν κατοικία και στις γειτονικές περιοχές.

Η δοκιμή της καθημερινότητας πίσω από τη φορολογική διεύθυνση

Μια οικογένεια που μετακόμισε από το Βερολίνο στην Αθηναϊκή Ριβιέρα πριν από περίπου έναν χρόνο περιγράφει στους FT το διαφορετικό ισοζύγιο. Επέλεξε αρχικά την ενοικίαση, ώστε να δοκιμάσει την περιοχή και τη διάρκεια παραμονής. Εκτιμά ότι τα έξοδα ζωής της είναι περίπου 20% υψηλότερα σε σχέση με τη Γερμανία, κυρίως λόγω ενοικίου, ηλεκτρισμού, διεθνούς σχολείου και αυτοκινήτου. Πρόκειται για την προσωπική εμπειρία της συγκεκριμένης οικογένειας, όχι για γενικό δείκτη κόστους δύο χωρών.

Η ποιότητα ζωής, ο χρόνος σε εξωτερικούς χώρους και η πρόσβαση στη θάλασσα θεωρούνται σημαντικό αντάλλαγμα. Την ίδια στιγμή, η γραφειοκρατία χρειάζεται επαγγελματική βοήθεια, η καθημερινότητα απαιτεί περισσότερο αυτοκίνητο και οι οικογενειακοί δεσμοί με τη Γερμανία παραμένουν ισχυροί. Η μητέρα βλέπει τη μετακόμιση περισσότερο ως δοκιμή τριών έως πέντε ετών παρά ως αμετάκλητη απόφαση.

Αυτό είναι και το ουσιαστικό τεστ της ελληνικής στρατηγικής: σταθεροί κανόνες, κατάλληλα σπίτια και γραφεία, θέσεις σε διεθνή σχολεία και λειτουργικές υπηρεσίες. Τα φορολογικά κίνητρα μπορούν να ανοίξουν την πόρτα. Η καθημερινότητα θα κρίνει ποιοι θα ριζώσουν — ενώ οι γειτονιές που αλλάζουν δεν μπορούν να επιστρέψουν το ίδιο εύκολα στην προηγούμενη μορφή τους.