Για μια οικογένεια, μια αύξηση €150 στο ενοίκιο δεν είναι στατιστική. Είναι το σούπερ μάρκετ, το φροντιστήριο ή οι διακοπές που κόβονται. Γι’ αυτό η συζήτηση για περιορισμό των αυξήσεων στα ενοίκια είναι απολύτως θεμιτή. Το δύσκολο ερώτημα, όμως, είναι τι συμβαίνει την επόμενη μέρα.
Η πρόσφατη πρόταση νόμου επιχειρεί να αντιμετωπίσει μια πραγματική ανασφάλεια: τι γίνεται όταν, κατά την ανανέωση μιας μίσθωσης, ένας ενοικιαστής βρίσκεται αντιμέτωπος με μια μεγάλη και ξαφνική αύξηση;
Ο στόχος της προστασίας είναι σωστός. Η συζήτηση, όμως, δεν πρέπει να σταματήσει στο ύψος της επιτρεπόμενης αύξησης. Πρέπει να εξετάσουμε και πώς μια τέτοια ρύθμιση επηρεάζει τη συμπεριφορά ολόκληρης της αγοράς.
Η διεθνής εμπειρία μάς δίνει ένα σημαντικό μάθημα. Οι περιορισμοί στις αυξήσεις μπορούν να προσφέρουν ασφάλεια στον υφιστάμενο ενοικιαστή. Όταν όμως γίνονται πολύ αυστηροί ή μόνιμοι, υπάρχει ο κίνδυνος να περιορίσουν τις νέες επενδύσεις σε κατοικίες προς ενοικίαση, να μειώσουν την κινητικότητα και τελικά να δημιουργήσουν δύο διαφορετικές αγορές: μία για όσους έχουν ήδη εξασφαλίσει κατοικία και μία ακριβότερη για όσους ψάχνουν σήμερα.
Αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία για την Κύπρο. Το πρόβλημά μας δεν είναι απλώς ότι τα ενοίκια αυξήθηκαν. Είναι ότι, σε συγκεκριμένες πόλεις και κατηγορίες κατοικιών, η ζήτηση αυξήθηκε γρηγορότερα από την προσφορά. Και όταν πολλά νοικοκυριά διεκδικούν λίγα διαθέσιμα σπίτια, καμία ρύθμιση της τιμής από μόνη της δεν δημιουργεί την κατοικία που λείπει.
Εδώ βρίσκεται και η ουσία.
Η καλύτερη προστασία του ενοικιαστή είναι να του δώσουμε περισσότερες επιλογές.
Ένας ενοικιαστής αποκτά πραγματική διαπραγματευτική δύναμη όταν έχει να επιλέξει ανάμεσα σε περισσότερα κατάλληλα για την δική του περίπτωση διαμερίσματα.
Αυτό ασφαλώς δεν σημαίνει αγορά χωρίς κανόνες. Η πολιτεία μπορεί και πρέπει να διαθέτει μηχανισμούς προστασίας απέναντι σε πραγματικά ακραίες ή καταχρηστικές πρακτικές. Αυτοί όμως πρέπει να είναι στοχευμένοι, αντικειμενικοί και σχεδιασμένοι έτσι ώστε να μην αποθαρρύνουν τη δημιουργία νέων κατοικιών.
Πρώτα, χρειάζεται στοχευμένη στήριξη των νοικοκυριών που πραγματικά αδυνατούν να ανταποκριθούν στο κόστος στέγασης. Η κοινωνική πολιτική είναι αποτελεσματικότερη όταν η βοήθεια κατευθύνεται σε εκείνον που την έχει ανάγκη, αντί να εφαρμόζεται οριζόντια σε ολόκληρη την αγορά.
Παράλληλα, η Κύπρος χρειάζεται ένα ουσιαστικό Build-to-Rent πλαίσιο, ώστε θεσμικοί και ιδιώτες επενδυτές να έχουν κίνητρο να δημιουργήσουν χιλιάδες νέες κατοικίες αποκλειστικά για μακροχρόνια ενοικίαση. Ιδιαίτερα οι νέες επενδύσεις που δημιουργούν πρόσθετο απόθεμα κατοικιών δεν πρέπει να επιβαρύνονται με ρυθμίσεις που αποδυναμώνουν εξαρχής το κίνητρο για την πραγματοποίησή τους
Χρειάζεται επίσης να επαναφέρουμε στην αγορά κενές ή ακίνητα που δεν αξιοποιούνται πλήρως κατοικίες, μέσα από κίνητρα ανακαίνισης και μακροχρόνιας μίσθωσης.
Και, βεβαίως, πρέπει να επιταχύνουμε δραστικά την αδειοδότηση νέων οικιστικών αναπτύξεων. Δεν μπορούμε από τη μία να ανησυχούμε για την έλλειψη προσιτών κατοικιών και από την άλλη να αφήνουμε για χρόνια εγκλωβισμένες στις διαδικασίες τις κατοικίες που θα μπορούσαν να αυξήσουν την προσφορά.
Υπάρχει ακόμη ένα στοιχείο που συχνά παραβλέπεται: για να αυξηθεί η προσφορά ενοικιαζόμενων κατοικιών, πρέπει και η ίδια η μακροχρόνια ενοικίαση να παραμένει μια προβλέψιμη και βιώσιμη επιλογή για τον ιδιοκτήτη. Αποτελεσματική επίλυση διαφορών, ασφάλεια στις συμβάσεις και μηχανισμοί εγγύησης για ευάλωτους ενοικιαστές μπορούν να μειώσουν το ρίσκο και να φέρουν περισσότερα ακίνητα στην αγορά.
Το στεγαστικό δεν έχει μία αιτία και δεν θα λυθεί με ένα μέτρο. Χρειάζεται προστασία του ενοικιαστή. Χρειάζεται ασφάλεια για τον ιδιοκτήτη. Πάνω απ’ όλα όμως χρειάζεται περισσότερη προσφορά.
Γι’ αυτό και η επιτυχία οποιασδήποτε νέας πολιτικής δεν πρέπει να μετρηθεί μόνο από το εάν συγκράτησε μία αύξηση ενοικίου τον επόμενο χρόνο. Πρέπει να μετρηθεί από το αν, σε 5 χρόνια από σήμερα, μια νέα οικογένεια που ψάχνει σπίτι θα έχει περισσότερες επιλογές σε τιμές που μπορεί πραγματικά να πληρώσει.
Αυτό πρέπει να είναι το πραγματικό μέτρο της επιτυχίας.
Γιάννης Μισιρλής
Πρόεδρος Συνδέσμου Ανάπτυξης Ακινήτων
