Κύρια κατοικία με ΦΠΑ 5%: Όφελος έως €49.000 και η 10ετής παγίδα που πρέπει να ξέρεις

Η διαφορά ανάμεσα σε ΦΠΑ 5% και 19% μπορεί να αλλάξει ολόκληρο τον προϋπολογισμό αγοράς κατοικίας. Σε μια πλήρως επιλέξιμη νέα κατοικία αξίας €350.000 και επιφάνειας έως 130 τ.μ., ο ΦΠΑ 5% είναι €17.500 αντί €66.500 με 19% — διαφορά €49.000. Το όφελος, όμως, συνοδεύεται από αυστηρά όρια, ηλεκτρονική έγκριση και υποχρέωση χρήσης ως κύριος και μόνιμος χώρος διαμονής για δέκα χρόνια.

Ο όρος «ΦΠΑ πρώτης κατοικίας» χρησιμοποιείται ευρέως, αλλά μπορεί να παραπλανήσει. Η νομοθεσία δεν ανταμείβει απλώς την πρώτη αγορά στο όνομα κάποιου. Ο μειωμένος συντελεστής αφορά κατοικία που αποκτά ή ανεγείρει δικαιούχο φυσικό πρόσωπο για να τη χρησιμοποιεί ως κύρια και μόνιμη διαμονή στην Κυπριακή Δημοκρατία.

Ποιος θεωρείται δικαιούχος

Δικαιούχο πρόσωπο είναι φυσικό πρόσωπο οποιασδήποτε υπηκοότητας, ηλικίας τουλάχιστον 18 ετών, που δηλώνει ότι αποκτά την κατοικία για κύρια και μόνιμη χρήση στην Κύπρο. Δεν αρκεί να είναι επένδυση, εξοχικό ή ακίνητο που θα ενοικιαστεί.

Αν υπάρχει προηγούμενο πιστοποιητικό μειωμένου ΦΠΑ, το σύστημα ελέγχει αν έχει παρέλθει η δεκαετία. Νέα άσκηση του δικαιώματος πριν από τα δέκα χρόνια μπορεί να απαιτεί παύση χρήσης της προηγούμενης κατοικίας, ενημέρωση του Εφόρου και εξόφληση της αναλογικής διαφοράς. Γι’ αυτό όποιος αλλάζει κύρια κατοικία δεν πρέπει να θεωρεί ότι η νέα αίτηση είναι αυτόματα διαθέσιμη.

Τα τέσσερα όρια που κρίνουν το αποτέλεσμα

Για κατοικία μέχρι 130 τ.μ. και αξία μέχρι €350.000, ο μειωμένος συντελεστής μπορεί να εφαρμοστεί σε ολόκληρη την επιλέξιμη αξία. Όταν η κατοικία βρίσκεται ανάμεσα στα βασικά και στα ανώτατα όρια, το Τμήμα Φορολογίας εφαρμόζει αναλογία και το πιστοποιητικό μπορεί να εμφανίζει ταυτόχρονα 5% και 19%. Οι δύο συντελεστές εφαρμόζονται σε κάθε τιμολόγιο σύμφωνα με το εγκεκριμένο ποσοστό.

Αν ξεπεραστεί είτε το όριο των 190 τ.μ. είτε το όριο των €475.000, δεν εφαρμόζεται 5% ούτε στα πρώτα 130 τ.μ. Ο κανονικός συντελεστής επιβάλλεται σε ολόκληρη την αγορά ή την αξία ανέγερσης.

Ειδικές ρυθμίσεις για αναπηρία και πολύτεκνους

Για πρόσωπο που πληροί τον ειδικό νομοθετικό ορισμό αναπηρίας, το 5% εφαρμόζεται στα πρώτα 190 τ.μ., ανεξάρτητα από το συνολικό εμβαδόν. Παραμένει, όμως, το όριο συνολικής αξίας των €475.000: αν ξεπεραστεί, ο κανονικός συντελεστής επιβάλλεται σε όλο το ποσό.

Στις πολύτεκνες οικογένειες, που για τον σκοπό αυτό σημαίνουν τουλάχιστον τέσσερα τέκνα, το συνολικό επιτρεπόμενο εμβαδόν αυξάνεται κατά 15 τ.μ. για κάθε τέκνο πέραν των τριών. Τα χρηματικά όρια των €350.000 και €475.000 δεν αυξάνονται.

Πώς υπολογίζεται το όφελος

Στο απλό παράδειγμα κατοικίας €350.000 και έως 130 τ.μ., η διαφορά των δύο συντελεστών είναι 14 ποσοστιαίες μονάδες:

• ΦΠΑ 5%: €17.500
• ΦΠΑ 19%: €66.500
• Διαφορά: €49.000

Η σύγκριση προϋποθέτει ότι η τιμή αναφέρεται προ ΦΠΑ και ότι ολόκληρη η αξία είναι επιλέξιμη. Σε μεγαλύτερη κατοικία, ακριβότερο συμβόλαιο ή πρόσθετες εργασίες, το αποτέλεσμα αλλάζει. Το Τμήμα Φορολογίας διαθέτει επίσημο εργαλείο υπολογισμού, αλλά ο αγοραστής πρέπει να συμφωνήσει γραπτώς με πωλητή και σύμβουλο ποια βάση αξίας χρησιμοποιείται.

Η αίτηση στο Tax For All, βήμα προς βήμα

1. Εξασφάλισε Αριθμό Φορολογικής Ταυτότητας. Χρειάζεται για αιτητή, συναιτητή και σύζυγο όπου εφαρμόζεται.
2. Δημιούργησε λογαριασμό στο TFA και σύνδεσέ τον με τον ΑΦΤ. Η υπεύθυνη δήλωση υποβάλλεται μόνο ηλεκτρονικά.
3. Έλεγξε ότι δεν υπάρχει παλιό ενεργό δικαίωμα ή αίτημα σε αναμονή/draft.
4. Συγκέντρωσε πολεοδομικά και συμβατικά έγγραφα. Αντίγραφο αίτησης και πολεοδομικής άδειας, χαρτοσημασμένο συμβόλαιο, στοιχεία εμβαδού και αξίας είναι βασικά.
5. Πρόσθεσε τις απαιτούμενες δηλώσεις. Ανά περίπτωση μπορεί να χρειάζονται υπεύθυνες δηλώσεις συναιτητή, συζύγου ή εργολάβου και βεβαίωση αρχιτέκτονα.
6. Υπόβαλε το αίτημα και παρακολούθησε τις ειδοποιήσεις. Η απόφαση, τυχόν αίτημα συμπληρωματικών στοιχείων και το πιστοποιητικό αποστέλλονται μέσω TFA και email.
7. Παράδωσε το πιστοποιητικό στον πωλητή ή εργολάβο. Χωρίς έγκριση, κάθε πληρωμή χρεώνεται με τον κανονικό συντελεστή.

Οι επίσημοι οδηγοί αιτήματος αγοράς και ανέγερσης περιγράφουν διαφορετικές οθόνες και δικαιολογητικά. Μην χρησιμοποιήσετε παλιό έντυπο ή ανεπίσημη λίστα.

Η 10ετής παγίδα

Αν ο δικαιούχος πάψει να χρησιμοποιεί την κατοικία ως κύριο και μόνιμο χώρο διαμονής πριν συμπληρωθούν δέκα χρόνια, οφείλει μέσα σε 30 ημέρες να ειδοποιήσει τον Έφορο και να καταβάλει τη διαφορά μεταξύ 5% και 19% που αναλογεί στο υπόλοιπο της περιόδου μη ιδιοκατοίκησης.

Πώληση, μετακόμιση, μακροχρόνια εκμίσθωση ή μόνιμη αναχώρηση από την Κύπρο μπορεί να αλλάξει τη χρήση και πρέπει να εξεταστεί πριν γίνει οποιαδήποτε κίνηση. Η εγκύκλιος προβλέπει εξαιρέσεις, μεταξύ άλλων σε περίπτωση θανάτου ή μεταβίβασης σε ενήλικο τέκνο που είναι δικαιούχο κατά τον χρόνο της μεταβίβασης. Η ασφαλής σειρά είναι πρώτα ενημέρωση του Τμήματος και υπολογισμός, μετά η συναλλαγή.

Το Τμήμα έχει ανακοινώσει ελέγχους συμμόρφωσης και δυνατότητα αποπληρωμής απαίτησης έως 12 δόσεις όταν υπάρχει οικονομική δυσκολία, με ενδεχόμενη επέκταση σε εξαιρετικές περιπτώσεις. Αυτό δεν αναιρεί την υποχρέωση έγκαιρης γνωστοποίησης.

Ο οδηγός βασίζεται στις επίσημες πληροφορίες και στην Εγκύκλιο 11/2023 όπως ήταν διαθέσιμες στις 31 Αυγούστου 2026. Ο ΦΠΑ ακινήτων εξαρτάται από τα σχέδια, την πολεοδομική αίτηση, το συμβόλαιο και την προσωπική κατάσταση. Ζητήστε εξατομικευμένο φορολογικό και νομικό έλεγχο πριν από προκαταβολή ή αλλαγή χρήσης.

The post Κύρια κατοικία με ΦΠΑ 5%: Όφελος έως €49.000 και η 10ετής παγίδα που πρέπει να ξέρεις appeared first on moneymatters.cy.

Διαβάστε Περισσότερα...