Του Παύλου Λοΐζου, CEO Ask Wire
Τους τελευταίους μήνες, έχουν ενταθεί οι πιέσεις που ασκούν οι developers προς την κυβέρνηση για χαλάρωση των πολεοδομικών κανονισμών. Στο επίκεντρο βρίσκονται δύο αιτήματα. Η μείωση των ελάχιστων επιτρεπόμενων εμβαδών διαμερισμάτων και η κατάργηση της υποχρεωτικής πρόβλεψης χώρων στάθμευσης ανά μονάδα. Το επιχείρημα, που προτάσσουν είναι απλό και ελκυστικό, καθώς τα μικρότερα διαμερίσματα και οι λιγότεροι χώροι στάθμευσης ρίχνουν το κόστος κατασκευής και άρα θα μπορούν να προσφέρονται πιο προσιτές τιμές.
Δεν θα μειωθούν οι τιμές
Το καίριο ερώτημα είναι εάν θα μειωθούν οι τιμές στην πράξη. Ως άνθρωπος που εργάζεται καθημερινά με πραγματικά δεδομένα συναλλαγών, προσφοράς και συμπεριφοράς αγοραστών, θεωρώ ότι αυτό το αφήγημα χρειάζεται σοβαρό επανέλεγχο.
Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι η συρρίκνωση των κατοικιών δεν οδηγεί απαραίτητα σε χαμηλότερες τιμές. Ο Καναδάς αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα. Τα τελευταία 15 χρόνια, μεγάλες πόλεις όπως το Τορόντο και το Βανκούβερ μείωσαν τα ελάχιστα εμβαδά και χαλάρωσαν τις απαιτήσεις στάθμευσης για να επιταχύνουν την παραγωγή κατοικιών. Το αποτέλεσμα ήταν ένα ξεκάθαρο φαινόμενο shrinkflation. Τα νέα διαμερίσματα έγιναν κατά 15%–25% μικρότερα. Διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου που παλαιότερα ήταν 50–55 τ.μ. σήμερα παραδίδονται συχνά στα 38–45 τ.μ. Το ίδιο συνέβη και με τα διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων.
Οι τιμές, όμως, δεν μειώθηκαν. Αντίθετα, σε πολλές περιπτώσεις παρέμειναν στα ίδια επίπεδα, ενώ η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο αυξήθηκε σημαντικά. Οι εξοικονομήσεις από τη μείωση των χώρων στάθμευσης — που μπορεί να φτάνουν τις €25.000–€60.000 ανά θέση — ήταν υπαρκτές, αλλά δεν μεταφέρθηκαν στους αγοραστές. Απορροφήθηκαν από τις αξίες γης και τα περιθώρια κέρδους.
Αυτό το μοντέλο στηρίχθηκε σε έναν συγκεκριμένο κύκλο αγοράς. Κατά την περίοδο των χαμηλών επιτοκίων, η επενδυτική ζήτηση εκτοξεύθηκε και η κατοικία αντιμετωπίστηκε ως σχεδόν βέβαιη τοποθέτηση. Οι developers προσαρμόστηκαν, μεγιστοποιώντας τον αριθμό μονάδων και τις αποδόσεις, όχι όμως τη λειτουργικότητα. Τα μικρά διαμερίσματα πωλούνταν εύκολα, ανεξαρτήτως ποιότητας.
Όταν όμως τα επιτόκια αυξήθηκαν και η προσφορά άρχισε να ξεπερνά τη ζήτηση, εμφανίστηκε υπερπροσφορά — κυρίως σε μικρές μονάδες σχεδιασμένες για επενδυτική χρήση και όχι για μόνιμη κατοίκηση. Τότε άλλαξε και το προφίλ των αγοραστών, με μεγαλύτερη έμφαση σε νοικοκυριά που θέλουν να ζήσουν στο ακίνητο που αγοράζουν. Το πρόβλημα ήταν ότι το προϊόν δεν είχε σχεδιαστεί γι’ αυτούς.
Χρειάζεται προσοχή
Η Κύπρος κινδυνεύει να ακολουθήσει τον ίδιο δρόμο. Σήμερα, σημαντικό μέρος της ζήτησης προέρχεται από επενδυτές, αλλοδαπούς αγοραστές και αγοραστές δεύτερης κατοικίας, ιδιαίτερα στις παράκτιες πόλεις. Αυτοί οι αγοραστές δεν είναι ιδιαίτερα ευαίσθητοι στο εμβαδόν καθώς ενδιαφέρονται κυρίως για τοποθεσία, απόδοση και ρευστότητα. Όσο αυτό το προφίλ κυριαρχεί, η μείωση των εμβαδών δεν θα μειώσει τις τιμές, απλώς θα μειώσει τον χώρο.
Η Κύπρος, επιπλέον, έχει την ιδιαιτερότητα του κινδύνου της γεωπολιτικής αβεβαιότητας. Εξωτερικά σοκ και μεταβολές στις διεθνείς ροές κεφαλαίων μπορούν να αλλάξουν γρήγορα τη ζήτηση. Αν αυτή υποχωρήσει, θα μείνουμε με απόθεμα μικρών, υποβαθμισμένων κατοικιών ακατάλληλων για τις ανάγκες των τοπικών νοικοκυριών.
Πέραν τούτου, η κατάργηση των χώρων στάθμευσης σε μια χώρα με έντονη εξάρτηση από το αυτοκίνητο δεν καταργεί τα αυτοκίνητα, αλλά μεταφέρει το κόστος και την επιβάρυνση στους δρόμους και στους δήμους. Η συρρίκνωση των κατοικιών δεν δημιουργεί προσιτή στέγη, δημιουργεί πυκνότητα χωρίς ποιότητα ζωής.
Η πραγματική προσιτότητα απαιτεί δομικές λύσεις. Χρειάζονται επαρκής και προβλέψιμη προσφορά γης, υποδομές, ποικιλία μορφών κατοικίας και μηχανισμοί που διασφαλίζουν ότι η όποια μείωση κόστους μετακυλίεται στον τελικό αγοραστή. Το shrinkflation δεν είναι στεγαστική πολιτική. Είναι η αθόρυβη αφαίρεση χώρου από τον κάτοικο, ενώ την ίδια ώρα οι τιμές θα παραμένουν ακριβώς εκεί που είναι και σήμερα.
