Σε ένα ενδεικτικό στεγαστικό €150.000 με υπόλοιπη διάρκεια 25 ετών και σταθερό ονομαστικό επιτόκιο 3,5%, επιπλέον αποπληρωμή €100 κάθε μήνα μπορεί να μειώσει τη διάρκεια κατά 52 μήνες και τους συνολικούς τόκους κατά περίπου €14.379.
Το αποτέλεσμα ακούγεται εντυπωσιακό, αλλά ισχύει μόνο εφόσον η τράπεζα εφαρμόζει ολόκληρο το πρόσθετο ποσό στο κεφάλαιο, δεν υπάρχει κόστος που ακυρώνει το όφελος και το επιτόκιο παραμένει αμετάβλητο. Το MoneyMatters έτρεξε διαφορετικά σενάρια για να δείξει τι πραγματικά κάνει το επιπλέον €100 και πότε η αριθμητική αλλάζει.
- Βασικό υποθετικό σενάριο: κεφάλαιο €150.000, διάρκεια 25 έτη, σταθερό ονομαστικό επιτόκιο 3,5%.
- Η κανονική θεωρητική δόση είναι €750,94. Με πρόσθετα €100, η συνολική μηνιαία πληρωμή γίνεται €850,94.
- Η εξόφληση ολοκληρώνεται σε 20 έτη και 8 μήνες, αντί σε 25 χρόνια.
- Οι τόκοι μειώνονται από περίπου €75.281 σε €60.902.
- Πριν από κάθε πρόσθετη καταβολή χρειάζεται γραπτός έλεγχος της σύμβασης, πιθανής αποζημίωσης και του τρόπου εφαρμογής στο κεφάλαιο.
Οι παραδοχές του calculator
Για να μην παρουσιαστεί ένα υποθετικό παράδειγμα ως τραπεζική πραγματικότητα, οι παραδοχές πρέπει να είναι απολύτως σαφείς:
- Αρχικό ανεξόφλητο κεφάλαιο: €150.000.
- Υπόλοιπη διάρκεια: 300 μήνες ή 25 χρόνια.
- Βασικό σενάριο επιτοκίου: σταθερό ονομαστικό 3,5% ετησίως, με μηνιαίο υπολογισμό.
- Το δάνειο είναι πλήρως χρεολυτικό, με ίσες μηνιαίες δόσεις.
- Δεν υπάρχουν έξοδα, ασφάλιστρα, προμήθειες, μεταβολές επιτοκίου ή ποινές.
- Τα επιπλέον €100 καταβάλλονται από τον πρώτο μήνα και μειώνουν άμεσα το κεφάλαιο.
Καμία από αυτές τις παραδοχές δεν περιγράφει συγκεκριμένο προϊόν κυπριακής τράπεζας. Είναι ένα μαθηματικό μοντέλο που επιτρέπει σύγκριση.
Το βασικό αποτέλεσμα στα €150.000
| Σενάριο 3,5% | Χωρίς επιπλέον πληρωμή | Με €100 επιπλέον |
|---|---|---|
| Μηνιαία πληρωμή | €750,94 | €850,94 |
| Χρόνος εξόφλησης | 25 χρόνια | 20 χρόνια και 8 μήνες |
| Συνολικοί τόκοι | €75.280,61 | €60.901,96 |
| Κέρδος | — | 52 μήνες και €14.378,65 |
Το €100 δεν αφαιρεί απλώς €1.200 τον χρόνο από το υπόλοιπο. Επειδή το κεφάλαιο μειώνεται νωρίτερα, παύει να παράγει τόκο για όλους τους επόμενους μήνες. Αυτή είναι η δύναμη της πρόωρης αποπληρωμής και ο λόγος που το όφελος συσσωρεύεται.
Τι αλλάζει αν το επιτόκιο είναι διαφορετικό
| Υποθετικό σταθερό επιτόκιο | Κανονική δόση | Νέα διάρκεια με +€100 | Τόκοι που εξοικονομούνται |
|---|---|---|---|
| 3,0% | €711,32 | 20 έτη και 9 μήνες | €11.842,65 |
| 3,5% | €750,94 | 20 έτη και 8 μήνες | €14.378,65 |
| 4,0% | €791,76 | 20 έτη και 8 μήνες | €17.104,64 |
| 5,0% | €876,89 | 20 έτη και 6 μήνες | €23.175,62 |
Όσο υψηλότερο είναι το επιτόκιο, τόσο περισσότερους τόκους αποφεύγει η γρηγορότερη μείωση του κεφαλαίου. Αυτό δεν σημαίνει ότι ένα ακριβότερο δάνειο είναι συμφέρον. Σημαίνει μόνο ότι η πρόωρη αποπληρωμή έχει μεγαλύτερη αριθμητική επίδραση όταν το κόστος χρήματος είναι υψηλό.
Γιατί έχει σημασία να αρχίσετε νωρίς
Στο βασικό σενάριο του 3,5%, αν το επιπλέον €100 αρχίσει από τον πρώτο μήνα, η εξοικονόμηση φθάνει περίπου τα €14.379 και τους 52 μήνες. Αν αρχίσει μετά από πέντε χρόνια, πέφτει στα €8.823 και στους 38 μήνες. Αν αρχίσει μετά από δέκα χρόνια, περιορίζεται σε περίπου €4.753 και 26 μήνες.
Ο λόγος είναι ότι στα πρώτα χρόνια μεγαλύτερο μέρος της δόσης κατευθύνεται σε τόκους. Η μείωση του κεφαλαίου νωρίς επηρεάζει περισσότερες μελλοντικές δόσεις.
Το δικαίωμα πρόωρης αποπληρωμής και η πιθανή χρέωση
Η ευρωπαϊκή Οδηγία 2014/17/ΕΕ και η κυπριακή νομοθεσία για πιστώσεις που σχετίζονται με κατοικίες προβλέπουν δικαίωμα πρόωρης αποπληρωμής. Προβλέπουν επίσης ότι, υπό προϋποθέσεις, ο πιστωτής μπορεί να ζητήσει δίκαιη και αντικειμενικά αιτιολογημένη αποζημίωση, ιδιαίτερα όταν η αποπληρωμή γίνεται μέσα σε περίοδο σταθερού επιτοκίου.
Το ύψος, ο τρόπος και οι εξαιρέσεις δεν μπορούν να συναχθούν από έναν γενικό calculator. Εξαρτώνται από τη σύμβαση και το εφαρμοστέο νομικό πλαίσιο. Μια χρέωση μπορεί να μειώσει ή, σε μικρή πρόσθετη πληρωμή, ακόμη και να εξανεμίσει το βραχυπρόθεσμο όφελος.
Οι πέντε ερωτήσεις προς την τράπεζα
- Το επιπλέον ποσό μειώνει τη διάρκεια ή απλώς την επόμενη δόση;
- Εφαρμόζεται αμέσως στο κεφάλαιο και από ποια ημερομηνία;
- Υπάρχει ελάχιστο ποσό, συγκεκριμένη συχνότητα ή διαδικασία εντολής;
- Υπάρχει αποζημίωση πρόωρης αποπληρωμής ή διοικητική χρέωση;
- Μπορεί η τράπεζα να δώσει νέο γραπτό πίνακα αποπληρωμής πριν ληφθεί η απόφαση;
Το σωστό πρώτο βήμα δεν είναι να στείλετε αυθαίρετα περισσότερα χρήματα. Είναι να ζητήσετε γραπτώς πώς ακριβώς θα λογιστεί η πρόσθετη πληρωμή. Μόνο τότε ο calculator μπορεί να συγκριθεί με το πραγματικό συμβόλαιο.
The post Στεγαστικό €150.000: Πότε τα επιπλέον €100 τον μήνα κόβουν πάνω από 4 χρόνια και €14.400 τόκους appeared first on moneymatters.cy.
