Οι υφιστάμενοι περιορισμοί ως προς το ύψος ωθούν τελικά σε χαμηλότερες, αλλά πιο ογκώδεις αναπτύξεις, που επηρεάζουν περισσότερο αρνητικά το περιβάλλον
Ο τομέας των ακινήτων και της ανάπτυξης γης αποτελεί διαχρονικά έναν από τους αιμοδότες της κυπριακής οικονομίας και παρά τις σημαντικές προκλήσεις των τελευταίων ετών, όπως η άνοδος του πληθωρισμού και οι γεωπολιτικές εξελίξεις, ο τομέας παραμένει δυναμικός και ανθεκτικός.
Σύμφωνα με την ετήσια έρευνα της PwC Κύπρου “Cyprus Real Estate Market 2023”, «κατά τη διάρκεια του 2023 η κυπριακή αγορά ακινήτων επέδειξε αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και ευελιξία, με τη συνολική αξία των συναλλαγών να φθάνει τα €5,5 δις. Συνολικά, 6.900 ακίνητα παγκύπρια αποκτήθηκαν από ξένους αγοραστές το 2023 (αύξηση 16%), ενώ σημαντική μείωση κατέγραψαν οι πωλήσεις των πολυτελών κατοικιών για οικιστικά ακίνητα με αξία άνω του €1,5 εκατ.».
Παρόλο που τα στοιχεία είναι ενθαρρυντικά, εντούτοις δεν θα πρέπει να ξεχνάμε δύο πολύ βασικούς παράγοντες που διαμορφώνουν και επηρεάζουν την κτηματαγορά: τις νέες κυρίαρχες τάσεις στα ακίνητα για πιο προηγμένα τεχνολογικά κτήρια με ενεργειακή απόδοση και για νέες αναπτύξεις με ολοκληρωμένες λύσεις (τα λεγόμενα gated communities), καθώς και την τάση για δημιουργία βιώσιμων πόλεων και κοινοτήτων. Τέτοια έργα μπορεί να είναι από μικρές, μέχρι μεγάλες και πιο σύνθετες αναπτύξεις, ψηλά κτήρια και άλλα έργα υποδομής αν και για τα ψηλά κτήρια δεν είναι λίγες οι φορές που υπήρξαν αντιδράσεις.
Η αλήθεια για τα ψηλά κτήρια
Παρά την κυρίαρχη αντίληψη πως τα ψηλά κτήρια επιβαρύνουν περισσότερο το περιβάλλον με την έννοια ότι χτίζεται μεγαλύτερος αριθμός διαμερισμάτων και φιλοξενούν περισσότερους κατοίκους άρα και αυτοκίνητα και τις διαμαρτυρίες για περιορισμό της ηλιοφάνειας σε παραπλήσιες κατοικίες, εντούτοις οι τοποθετήσεις αυτές δεν αποτυπώνουν την πραγματικότητα. Αντιθέτως, τα ψηλά κτήρια δεν αυξάνουν τον αριθμό των διαμερισμάτων, ενώ απαιτούν λιγότερη γη, αφήνοντας έτσι το μεγαλύτερο μέρος του οικοπέδου ελεύθερο για χώρους πρασίνου. Παράλληλα, δεν αποκόπτουν τη θέα όπως θα έκανε ένα πολύ πιο ογκώδες, αλλά χαμηλότερο κτήριο. Όσο για την ηλιοφάνεια, ενώ πχ ένα πενταώροφο κτήριο θα σκίαζε πλήρως τα κτήρια πλησίον του κατά το μεγαλύτερο μέρος μιας χειμερινής μέρας, το ψηλό θα σκίαζε κτήρια σε μεγαλύτερη απόσταση από αυτό, αλλά μόνο για περιορισμένο χρονικό διάστημα.
Κάθε ανάπτυξη ή ανέγερση ενός πύργου, εφόσον γίνει κατόπιν ολιστικής μελέτης, σωστού και ολοκληρωμένου σχεδιασμού και στη βάση του Πολεοδομικού και Νομοτεχνικού Πλαισίου και του Πλαισίου Αξιολόγησης Ψηλών Κτηρίων, τότε, μπορεί να αποφέρει σημαντικά οφέλη στην περιοχή που αναπτύσσεται και να έχει πολλαπλασιαστική οικονομική αξία. Αυτό που είναι μείζονος σημασίας είναι η τήρηση της νομοθεσίας, η διασφάλιση της ασφάλειας και της ποιότητας, ο αειφόρος σχεδιασμός, ο σεβασμός και η διαφύλαξη του περιβάλλοντος, η δημιουργία χώρων πρασίνου και εν τέλει, η ανέγερση έργων-ορόσημων για την Κύπρο για τόνωση του επενδυτικού ενδιαφέροντος.
Λιγότερο τσιμέντο, περισσότερο πράσινο
Τα επόμενα χρόνια η μεγαλύτερη ζήτηση για οικιστικά ακίνητα ή και για επαγγελματικά, θα προέλθει από τη νέα γενιά, τους λεγόμενους millennials. Μια νέα γενιά πιο περιβαλλοντικά ευαίσθητη, που θα επιδιώξει να επενδύσει σε βιώσιμα, καινοτόμα και ενεργειακά αναβαθμισμένα κτήρια διασφαλίζοντας ένα ποιοτικό βιοτικό επίπεδο και υποστηρίζοντας τη θέση, «λιγότερο τσιμέντο, περισσότερο πράσινο».
Με βάση αυτά τα δεδομένα και με αφορμή τη συζήτηση που επανέρχεται κάθε τόσο στον δημόσιο διάλογο για τα ψηλά κτήρια, μπορεί κάποιος να αντιληφθεί πως ένα πολυώροφο κτήριο καταλαμβάνει λιγότερη έκταση γης, άρα αφήνει περισσότερο ελεύθερο χώρο και απόσταση από γειτονικά κτήρια. Για παράδειγμα, αν βάσει συντελεστή δόμησης σε ένα συγκεκριμένο τεμάχιο θα μπορούσαν να κατασκευαστούν 50 διαμερίσματα, τότε θα μπορούσαν να ανεγερθούν πέντε πενταώροφα κτήρια με δύο διαμερίσματα σε κάθε όροφο, ενώ αντίστοιχα ένα εικοσιπενταώροφο κτήριο με δύο διαμερίσματα ανά όροφο θα καταλάμβανε όση γη θα καταλάμβανε μόνο ένα από τα πενταόροφα κτήρια και θα ήταν απλώς πέντε φορές ψηλότερο. Ο αριθμός των κατοίκων και αυτοκινήτων και άρα της επιβάρυνσης θα ήταν ο ίδιος, όμως τα χαμηλότερα κτήρια θα απαιτούσαν πολύ περισσότερη έκταση γης επί του εδάφους, στερώντας έτσι την δυνατότητα για τη δημιουργία χώρων πρασίνου. Μάλιστα, ενώ τα τοπικά σχέδια δεν απαιτούν την παραχώρηση δημόσιου χώρου πρασίνου για αναπτύξεις εντός αδειούχων οικοπέδων, το ρυθμιστικό πλαίσιο για την αδειοδότηση ψηλών κτηρίων υποχρεώνει τους επενδυτές να δημιουργούν δημόσιους χώρους πρασίνου και άθλησης στο 20% της γης, αναλαμβάνοντας μάλιστα τα έξοδα λειτουργίας και συντήρησης των εν λόγω χώρων. Επομένως, παρά την περί του αντιθέτου αντίληψη, το ρυθμιστικό πλαίσιο στην πραγματικότητα έχει συνδέσει την κάθετη ανάπτυξη με τους ανοιχτούς χώρους και το πράσινο, όπως προβλέπουν οι κανόνες της βιώσιμης ανάπτυξης.
Αποτρεπτικοί παράγοντες
Σε κάθε περίπτωση, μια μεγάλη πρόκληση για τον τομέα των ακινήτων ευρύτερα είναι η ανάκαμψη των επενδύσεων σε συνδυασμό με τον περιορισμό των άναρχων αναπτύξεων, την ανάπτυξη βιώσιμων έργων, τη διασφάλιση της ποιότητας του δομημένου περιβάλλοντος και τη διατήρηση του χαρακτήρα των πόλεων χωρίς να αλλοιώνονται τα μοναδικά χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.
Όσον αφορά τη δημιουργία κάθετων αναπτύξεων αξίζει να σημειωθεί πως αυτό που προβληματίζει τη δεδομένη στιγμή την αγορά είναι το μειωμένο ενδιαφέρον, γεγονός που επιβεβαιώνεται από τον πτωτικό αριθμό αιτήσεων κάθε χρόνο. Η εξέλιξη αυτή προβληματίζει τόσο τους αρμόδιους φορείς όσο και επαγγελματίες του κλάδου, αφού θεωρούν ότι η παραπληροφόρηση και κάποιες επιμέρους κακές πρακτικές τα προηγούμενα έτη έχουν συμβάλει στη δημιουργία αρνητικής εικόνας σε σχέση με τα ψηλά κτήρια.
Παράγοντες της κτηματαγοράς εξηγούν πως οι κατά τόπους περιορισμοί που έχουν τεθεί ως προς το ύψος ωθούν τελικά σε χαμηλότερες μεν, αλλά σαφώς περισσότερο ογκώδεις αναπτύξεις, που στην πράξη επηρεάζουν περισσότερο αρνητικά το περιβάλλον λόγω της μεγάλης επιφάνειας γης που καταλαμβάνουν. Τέλος, διατυπώνουν τη θέση πως «το υφιστάμενο πλαίσιο θα πρέπει να καταστεί πιο ευέλικτο και ελκυστικό προκειμένου να επαναφέρει το ενδιαφέρον των επενδυτών σε αναπτύξεις που περιλαμβάνουν και ψηλά κτήρια». Αν, τελικά, οι οικιστικές περιοχές είναι σήμερα γεμάτες πολυκατοικίες, χτισμένες η μια δίπλα στην άλλη δημιουργώντας κάποτε μια αποπνικτική ατμόσφαιρα, πώς θα ήταν αν στη θέση τους υπήρχε ένα, αλλά ψηλό κτήριο, αφήνοντας τη μεγαλύτερη έκταση του ίδιου χώρου ελεύθερη για πράσινο;
